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L’ Imposta Ipotecaria: definizione


L’ imposta ipotecaria è un’ imposta indiretta e la sua disciplina è contenuta nel decreto legislativo n° 347 del 31 ottobre 1990. Detta imposta deve essere corrisposta nel caso di trasferimento, sia a titolo gratuito, ad esempio con una donazione, sia a titolo oneroso mediante una vendita, di beni immobili oppure nel caso di costituzione di un ipoteca o di un diritto di usufrutto.

Detta imposta è dovuta nel caso si debbano eseguire delle trascrizioni nei pubblici registri, siano esse iscrizioni, rinnovazioni, annotazioni o cancellazioni.

Generalmente, quindi, l’imposta ipotecaria è legata alla trascrizione, mentre l’imposta catastale è legata ad un atto per il quale occorre la voltura catastale, cioè il cambio del nome al catasto.

Ad esempio, l’atto di rinuncia all’eredità, che non si trascrive, non è soggetta a questa imposta perché non c’è nessun adempimento pubblicitario. imposta ipotecaria

Calcolo e versamento dell’ imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria varia a seconda delle aliquote applicate che vanno da un minimo del 2% ad un massimo del 12% ed il relativo versamento avviene attraverso il modello F24.

Abbiamo alcune varianti da tenere presente con riferimento alle imposte catastali e ipotecarie.

Vi sono:

- atti in cui le imposte sono fisse e si paga 200 euro per quella ipotecaria + 200 euro per quella catastale;

- atti in cui le imposte sono fisse e si paga 50 euro per quella ipotecaria + 50 euro per quella catastale.

A queste due ipotesi se ne aggiunge una terza rappresentata da una variante più gravosa, la quale prevede il pagamento di imposte proporzionali con un’ aliquota del 2% per l’imposta ipotecaria e dell’1% per l’ imposta catastale.

Di solito è lo stesso professionista, ovvero il Notaio, incaricato di redigere l’atto di trasferimento o di modifica del bene immobile che poi procede con il pagamento dell’Imposta Ipotecaria.

Ma perché si paga questa imposta? Avvocato

Quando un privato decide di trasferire la proprietà di un bene immobile oppure decide di costituire un diritto reale di godimento sulla propria casa, ad esempio un diritto di usufrutto, di uso o di abitazione, è necessario che pubblicizzi il suo atto per renderlo opponibile ai terzi, e questa pubblicità ha dei costi. Infatti, a livello nazionale ci sono dei Registri Immobiliari che annotano tutte le vicende relative ad un immobile, utili per verificare la presenza di formalità pregiudizievoli, ad esempio un’ipoteca. È chiaro che questi controlli non vengono effettuati dal singolo contribuente, bensì sarà sempre un esperto della materia tributaria ad occuparsene.

Chi paga l’ Imposta Ipotecaria?

Obbligati al pagamento dell’Imposta ipotecaria sono i soggetti che richiedono la registrazione dell’atto o le altre formalità legate all’imposta ipotecaria, ad esempio gli acquirenti, oppure i beneficiari di un trasferimento, come nel caso di donatari ed eredi. Ma quest’obbligo ricade anche in capo al notaio incaricato di redigere l’atto, quale onere di comportamento diligente.

Atto con più beni venduti

Cosa succede se con un unico atto un soggetto intende vendere più beni, ad esempio un appartamento e una villetta a compratori diversi? Spesso per evitare di fare più atti separati, si può optare per un unico atto che sarà plurimo perché contiene la cessione di più beni.

In questi casi ci si chiede quante volte sia necessario pagare l’ imposta ipotecaria.

La Corte di Cassazione nel 2020, ha reso noto che in un atto contenente più compravendite immobiliari le imposte ipotecarie e catastali si scontano in maniera autonoma, se all’interno dell’atto non esiste una connessione oggettiva tra le singole vendite.

Quindi, facendo l’esempio in cui due genitori, con lo stesso atto, vendano ad un figlio un’abitazione e all’altro figlio un appartamento con cantina, le imposte ipotecarie e catastali saranno pagate una volta per il trasferimento a favore del primo figlio e un’altra volta per il trasferimento a favore del secondo figlio.

Esenzioni dal pagamento: Avvocato

La legge prevede dei casi di esenzione dal pagamento dell’imposta ipotecaria. Non sono infatti soggetti al pagamento dell’imposta ipotecaria i trasferimenti avvenuti a titolo gratuito in favore degli Enti Territoriali (Regioni, Province e Comuni), nonché quelli a favore degli Enti Pubblici, dello Stato o, ancora, in favore di ONLUS o di Fondazioni Bancarie.

Termini per versare l’ Imposta Ipotecaria: Sanzioni

Così come avviene per il mancato pagamento di altri tributi, anche il mancato pagamento dell’imposta ipotecaria dà luogo a sanzioni a carico del soggetto inadempiente. Per lo più le sanzioni concernono i casi in cui la richiesta di trascrizione dell’atto nei pubblici registri avviene in ritardo rispetto ai tempi previsti dalla legge. Infatti, i termini per richiedere la trascrizione sono di trenta giorni che decorrono dalla data di stipula dell’atto o da quella del provvedimento o di pubblicazione. Detti termini salgono a sessanta giorni nel caso in cui la trascrizione abbia per oggetto una successione. Le sanzioni applicabili sono variabili a seconda dell’inadempimento contestato.

Ravvedimento operoso: Avvocato Tributarista

Tuttavia, così come per altri tributi, anche per l’imposta ipotecaria il soggetto passivo moroso può ricorrere all’Istituto del Ravvedimento Operoso previsto dall’art. 13, del D. Lgs. n. 472/97, ovvero quell’istituto che permette al contribuente trovatosi in difetto di procedere, spontaneamente, alla regolarizzazione della propria posizione mediante il pagamento dell’Imposta dovuta, che sarà maggiorata di interessi e di sanzioni. L’utilità di questo strumento risiede nella riduzione della sanzione dovuta rispetto all’ammontare ordinario, infatti, il pagamento potrà essere diminuito fino ad un ottavo nei casi di regolarizzazione di pagamenti oppure fino ad un decimo nei casi di totale assenza di versamento.

L’Istituto del Ravvedimento Operoso è applicabile nonostante lo stesso faccia generalmente riferimento ai casi di “dichiarazione” e dunque a casi ben diversi rispetto agli adempimenti previsti in materia Imposta Ipotecaria.

Quando chiedere aiuto all’ Avvocato

Partendo dal presupposto che l’ Imposta ipotecaria può applicarsi in misura fissa, pari a 200 euro, o in misura proporzionale, con aliquote pari allo 0,5%, 2% o 3% è difficile prevedere in maniera certa le spese fiscali da sostenere, soprattutto perché la materia tributaria è in continua evoluzione e necessita di aggiornamenti da parte di esperti del settore.

Dunque, al contribuente che si è accorto di non aver provveduto al pagamento dell’ Imposta Ipotecaria o vi ha provveduto in ritardo, è fortemente consigliabile rivolgersi subito ad un Avvocato Specializzato nel settore per richiedere una semplice consulenza o per conoscere quali potrebbero essere le conseguenze derivanti dalla propria omissione o dal proprio tardivo adempimento.

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