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Tutto sull’ Ipoteca – Consulenza legale


Casa con ipoteca: cerca avvocato

L’ipoteca è una forma di garanzia che ha origini antichissime, anche se per lungo tempo non è stata distinta dal pegno.

La funzione dell’ipoteca delineata dall’art. 2808 del codice civile consiste essenzialmente nella garanzia di un credito su un bene determinato attraverso il permanere della cosa presso il debitore. Ad esempio se ad essere ipotecata è una casa di proprietà del debitore, questa non gli verrà sottratta immediatamente, ma solo in caso di mancato pagamento del proprio debito.

Dunque, qualora il debitore non adempia, il vincolo di garanzia rappresentato dall’ipoteca si sostanzia nella possibilità per il creditore di espropriare la cosa stessa anche presso terzi acquirenti e con prelazione, cioè con diritto di preferenza nei confronti degli altri creditori dello stesso debitore.

Una simile funzione di garanzia si mostra pienamente rispondente all’attuale evoluzione economica, giuridica e sociale poiché essa consente che il bene ipotecato continui a circolare liberamente.

Ciò significa che potrà essere venduto, acquistato, affittato, locato ecc.  

I caratteri dell’ ipoteca: Avvocato civilista

L’ipoteca è caratterizzata da alcuni requisiti essenziali:

1. Accessorietà: che collega l’ipoteca al credito garantito e in virtù di ciò il rapporto ipotecario è subordinato alle sorti del rapporto obbligatorio sottostante. Ad esempio se si estingue il mutuo dopo il pagamento di tutte le rate, allora vi sarà anche estinzione dell’ipoteca.

2. Specialità: che indica la necessità che l’ipoteca sia iscritta su singoli beni determinati, e non sul patrimonio generale del debitore, e oltre tutto per una somma determinata di denaro. Se però la somma iscritta è superiore all’ammontare del credito, la garanzia opera solo fino al limite inferiore indicato dall’importo effettivo del credito.

3. Indivisibilità: cioè l’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero su tutti i beni messi in garanzia, ovvero sopra ciascuno di essi e su ogni loro parte. Ad esempio se il debitore concede in garanzia due case l’ipoteca cadrà per intero su ciascuna di esse con la conseguenza che il creditore potrà rivalere tutto il suo credito anche su un singolo bene.

A ben vedere si tratta di una materia abbastanza complessa che inevitabilmente intacca il patrimonio economico delle persone e dunque è importante farsi assistere da un avvocato di fiducia perché chiunque almeno una volta nella vita si è trovato in situazioni di difficoltà economica. Allora se si vogliono evitare conseguenze disastrose che peggiorino la propria situazione debitoria è fortemente consigliabile contattare subito uno studio legale che abbia esperienza pregressa nel settore e che magari possa fornire anche un avvocato economico disponibile per il nostro caso.

Su cosa si concede l’ipoteca?

È necessario chiarire che oggetto dell’ipoteca possono essere solo:

- i beni immobili, cioè case, box, terreni, appartamenti ecc. (ipoteca immobiliare, disciplinata dal nostro codice civile), oppure

- i cd. Beni mobili registrati, ovvero autoveicoli, aeromobili, navi ecc. e

- le rendite dello Stato (ipoteca mobiliare).

Non si tratta di un elenco tassativo perché esistono leggi speciali che prevedono espressamente ipotesi ulteriori di beni capaci di ipoteca.

Occorre sempre che tutti i beni su cui cade l’ipoteca siano indicati in maniera specifica e analitica

Posso vendere un appartamento ipotecato?

Per sciogliere ogni dubbio sulla questione è necessario affermare con assoluta certezza che è possibile vendere un appartamento ipotecato, ma solo se l’acquirente venga messo al corrente del vincolo di garanzia che su di esso grava.

È bene sottolineare però che la vendita, naturalmente non cancella l’ipoteca, anzi questa continuerà ad esistere sull’immobile anche se il proprietario dovesse mutare. Proprio questo aspetto mette a rischio l’acquisto perché in caso di mancato pagamento del debito da parte del debitore (che è il venditore), l’acquirente potrebbe subire l’espropriazione della casa da parte del creditore.

Allora cosa può fare l’acquirente?

Se quest’ultimo non era a conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca sull’immobile acquistato potrà chiedere nei confronti del venditore:

a) la risoluzione del contratto, con la restituzione del prezzo pagato e il risarcimento dei danni subiti

b) la restituzione di parte del prezzo già pagato, ma mantenendo la proprietà dell’appartamento

c) non pagare il restante prezzo della compravendita, se eventualmente è stato dilazionato in rate.

Diversamente nei confronti del creditore non potrà fare nulla, perché questi agisce per soddisfare un proprio credito e in quanto tale è tutelato dalla legge.

Tuttavia, potrà rivolgersi ad un avvocato civilista per ottenere dal debitore il risarcimento dei danni subiti.

Chi è il datore di ipoteca?

A concedere ipoteca non deve necessariamente essere il debitore, ma può anche essere un terzo e in questa ipotesi sorge il problema di qualificare la posizione del “terzo datore di ipoteca”.

Si tratta di un soggetto responsabile del debito, ma il rischio che si assume è molto alto perché potrebbe subire il pignoramento o l'espropriazione dell'immobile di cui egli stesso è proprietario, nel caso in cui il debitore non paghi il proprio debito.

Ipoteca: può cadere su un bene in comproprietà?

Immaginiamo l’ipotesi in cui una villetta di proprietà di più persone venga interamente ipotecata da parte di un creditore di una soltanto di esse, senza che le altre ne siano a conoscenza. È legittimo?

In primo luogo occorre evidenziare che il creditore ha il potere di mettere ipoteca su un bene in comproprietà anche se ha un rapporto creditorio con un solo comproprietario.

Inoltre, se creditore è una banca, la legge non prevede neppure un obbligo di comunicazione dell’iscrizione di ipoteca né nei confronti del diretto debitore né nei confronti degli altri proprietari.

Se, invece il creditore è l’Agenzia Entrate per la Riscossione è necessario un preavviso di 30 giorni antecedenti l’iscrizione dell’ipoteca nei confronti di tutti i comproprietari. In assenza di tale comunicazione, infatti l’ipoteca sarebbe illegittima e ci si potrebbe rivolgere ad un avvocato per ottenere l’annullamento.

Mutuo e ipoteca

Quando si decide di acquistare casa quasi sempre per pagare il prezzo si ricorre allo strumento del mutuo bancario, ovvero quel contratto in forza del quale la banca consegna al futuro acquirente (il mutuatario) una somma di denaro che l’acquirente stesso si obbliga a restituire ad una determinata scadenza con l’aggiunta di interessi.

Strettamente legato al mutuo bancario è il mutuo ipotecario, il quale prevede sempre l’erogazione di una somma di denaro a favore di un soggetto che non ha liquidità disponibili, ma la persona che riceve questo finanziamento non solo deve impegnarsi a restituirlo a rate, coprendo tutta la somma che gli viene erogata, ma deve anche concedere a favore della banca un’ipoteca su un’immobile di sua proprietà e spesso è proprio la casa acquistata con i soldi del mutuo.

L’ipoteca costituisce una garanzia in più rispetto al solo patrimonio del mutuatario (si ripete è il soggetto che riceve la somma di denaro dalla banca). Come già detto l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di mancato pagamento del debitore, il potere di chiedere la vendita forzata del bene e di soddisfarsi sul prezzo ricavato essendo preferito rispetto agli altri creditori del debitore.

A tal fine, la banca prima di concedere il finanziamento esegue una perizia del bene da concedere in garanzia in modo da valutarne il valore e garantire sufficientemente il proprio credito nel caso in cui il mutuo non venisse pagato.

Ipoteca immobiliare: le tipologie

La legge prevede 3 tipologie di ipoteca iscrivibile su beni immobili:

1. Ipoteca Legale: è prevista dalla legge e viene iscritta automaticamente senza bisogno di manifestare alcuna volontà, salva comunque la facoltà di rinunciare. Questa tipologia di ipoteca viene generalmente utilizzata per garantire il pagamento del credito, si pensi ad esempio al venditore che vuole essere sicuro di ottenere il pagamento del prezzo per la casa che ha venduto.

2. Ipoteca Giudiziale: il diritto all’ipoteca nasce da un provvedimento del giudice, più precisamente da una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un diverso debito, ponendo come garanzia del credito l’immobile stesso, finché il debito non sia stato pagato.

3. Ipoteca Volontaria: in questo caso è il debitore che volontariamente concede ipoteca al creditore, mediante atto pubblico o scrittura privata. Importante sottolineare che il debitore non può concedere ipoteca mediante un testamento.

Valutare l’opportunità e l’utilità di un’ipoteca per la garanzia del proprio credito è un’attività molto delicata che necessita di una consulenza legale specializzata, ad esempio per decidere quando e se rinunciare ad un’ipoteca legale, quando richiedere una ipoteca volontaria per ottenere una garanzia in più da parte del debitore, oppure quando ricorrere al giudice per ottenere una sentenza di condanna.

L’avvocato civilista ha in genere una forte conoscenza della materia, considerato anche che al giorno d’oggi le problematiche legate ai debiti, alle esecuzioni, ai pignoramenti e alle ipoteche sono più che attuali.

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