Come si acquista la proprietà? Chiedi all’ avvocato

• Quando si acquista per accessione?
• Studio legale per acquisti immobiliari
• Il vicino costruisce sul mio terreno: avvocato civilista
• Accessione nella comunione tra coniugi: avvocato di fiducia
• Usucapione per acquistare la proprietà
• I tempi per l’ acquisto con usucapione: avvocato risponde
• Come accerto l’ usucapione sulla mia casa? consulenza legale
• Mediazione per usucapione dall’ avvocato
• Avvocato per vendita immobile usucapito

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Chiaramente il modo più semplice per acquistare la proprietà di un bene è fare una compravendita recandosi da un notaio con il venditore, ricevere una donazione oppure ereditare per testamento.

Ma, la legge italiana prevede anche altri modi di acquisto della proprietà ed è opportuno fare una breve distinzione tra acquisti a titolo originario e acquisti a titolo derivativo.

Per chi non è esperto, studioso o semplicemente amante del diritto civile, è possibile fare confusione, tuttavia la risposta è semplice. Sono acquisti a titolo originario quelli in cui non c’è passaggio di proprietà da un soggetto all’altro, quindi la proprietà si ottiene a prescindere da qualunque relazione con il precedente proprietario, cioè senza un contratto, una donazione o una successione. Gli esempi più noti sono l’usucapione e l’accessione di cui si parlerà in questo articolo.

Viceversa, gli acquisti a titolo derivativo presuppongono un passaggio di proprietà da una persona ad un’altra, come avviene ad esempio attraverso una compravendita oppure con una successione a causa di morte.

Diventare proprietari definitivi di un bene non sempre è una questione facile, alle volte si realizza con una semplice compravendita, altre volte pone problemi in relazione alla provenienza dell’immobile acquistato e potrebbe essere necessario fare i conti con pretese vantate da terzi soggetti. Prima di avviare trattative negoziali è sempre consigliabile contattare un avvocato civilista il quale potrà offrirti una consulenza legale ed evitare di dover agire in giudizio per tutelare i tuoi diritti, considerando anche le spesa economica da affrontare.

Quando si acquista per accessione?

Fra gli acquisti a titolo originario rientra anche il fenomeno dell’accessione, disciplinato dall’articolo 934 del codice civile, il quale raffigura, in parole semplici l’ipotesi in cui viene innalzata una costruzione, un’opera o una piantagione sul suolo di un soggetto. Chi acquista la proprietà di questa costruzione? In virtù dell’accessione, il proprietario del suolo diventa anche proprietario della costruzione.

Facciamo un esempio: il proprietario di un terreno che vede nascere e crescere spontaneamente nel suo giardino un albero, che magari in futuro potrebbe rivelarsi redditizio, diventa automaticamente proprietario anche di questo. Come è evidente non c’è alcun trasferimento di proprietà da parte di un altro soggetto ed è quindi un acquisto a titolo originario.

Il vicino costruisce sul mio terreno: avvocato civilista

Al di là dell’esempio fatto nel paragrafo precedente, al solo fine di comprendere il meccanismo dell’accessione, questo fenomeno racchiude una marea di situazioni di vita reale. Come posso tutelarmi se un estraneo costruisce una villetta su un terreno di mia proprietà? E soprattutto chi sarà il proprietario di questa villetta?

In questo caso, il proprietario del terreno ha una doppia alternativa, ovvero scegliere se trattenere il bene del quale acquista subito la proprietà, in forza di accessione, oppure obbligare il costruttore a demolirlo per liberare il terreno.

Se decide di trattenere la villetta, e ciò determina un aumento del valore economico del proprio terreno, dovrà comunque pagare al costruttore una somma di denaro, equiparabile ad una sorta di indennizzo per i materiali utilizzati e la mano d’opera prestata

Ma, se decidesse di voler rimuovere la costruzione, deve farne richiesta al costruttore entro 6 mesi e ovviamente le spese saranno a carico di quest’ultimo, che potrà essere condannato anche al risarcimento danni.

Ad esempio, se vivi all’estero, potrebbe capitarti che al tuo ritorno in Italia hai trovato una costruzione sul tuo terreno, ovviamente a tua insaputa, che fare? Il primo consiglio è quello di rivolgerti ad un esperto del diritto civile. Attraverso questo portale puoi contattare gratuitamente un avvocato online per una consulenza legale e ottenere un preventivo.

Accessione nella comunione tra coniugi: avvocato di fiducia

Immaginiamo che una figlia ottenga a seguito della morte del padre un terreno, ottenuto per testamento. Dopo essersi sposata in regime di comunione legale dei beni, decide insieme al marito di costruire su questo terreno la casa per la loro famiglia. Quando la casa sarà ultimata, chi sarà il proprietario? Entrambi i coniugi o soltanto la moglie?

La risposta è forse, a primo impatto, poco paritaria perché proprietaria della casa sarà solo la moglie. Ciò perché il meccanismo dell’accessione non entra nella comunione dei beni tra coniugi, ma è come se la proprietà del terreno attirasse a sé anche la proprietà della casa costruita.

Al marito spetterà – in caso di separazione tra i coniugi – solo il rimborso del 50% delle spese.

Probabilmente nessuno lo avrebbe pensato. A questo punto un avvocato civilista sarebbe consigliabile ancor prima di sposarsi magari per scegliere il regime patrimoniale più adatto alle proprie esigenze ed evitare future controversie.

Usucapione per acquistare la proprietà

Chiunque almeno una volta nella vita ha sentito parlare di usucapione, che come l’accessione già vista, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario.

In breve, se una persona possiede un bene immobile in maniera continuata per un determinato periodo di tempo, questo stesso possesso si trasforma in proprietà dell’immobile, qualora vi sia inerzia, cioè un palese disinteresse, del proprietario originario. Il concetto ridotto all’osso è questo, ma chiaramente non è così semplice realizzare un usucapione.

L’usucapione richiede una situazione di possesso “qualificato”, che l’interessato deve essere in grado di dimostrare in giudizio. In particolare occorre che:

- il possesso sia stato continuato e non interrotto nel tempo, cioè non devono esserci state azioni di terzi che lo abbiano impedito;

- tale possesso sia stato pacifico e pubblico, quindi sotto gli occhi di tutti, e soprattutto non equivoco, nel senso che deve essere incontestabile;

-  vi sia disinteresse, inerzia, del proprietario.

I tempi per l’ acquisto con usucapione: avvocato risponde

Il decorso del tempo è requisito essenziale per acquistare la proprietà con usucapione, ma sono necessari tempi specifici a seconda che il bene sia immobile, un appartamento, una casa, o mobile e a seconda che vi sia mala fede o buona fede del possessore.

In linea di massima per i beni immobili sono necessari 20 anni, quando il soggetto che vi abita sia consapevole che la proprietà appartenga a terzi (mala fede); mentre saranno sufficienti solo 10 anni se il possessore abbia acquistato l’immobile, con un titolo trascritto ad esempio una vendita, permuta o donazione, da chi credeva che fosse il reale proprietario ma invece non lo era (buona fede).

Ad esempio una persona acquista da un’altra persona un appartamento mediante una compravendita, dopo aver trascritto il contratto si scopre che il venditore non era reale proprietario. In questo caso, se il compratore ha già posseduto l’appartamento per 10 anni può considerare sicuro il suo acquisto.

Per i beni mobili sono, in genere, sufficienti 10 anni di possesso continuato.

Come accerto l’ usucapione sulla mia casa? Consulenza legale

Chi vive in una casa pur non essendone proprietario, ma l’ha utilizzata come se fosse tale, cioè abitandola, occupandosi della manutenzione, pagando le spese, e versando l’IMU e la TARI potrebbe diventarne proprietario. Ciò, a condizione che il vero proprietario non si sia mai interessato del bene o addirittura non si sappia neppure chi sia. In casi come questo, quindi, la legge prevede la possibilità di acquistare la proprietà del bene per usucapione.

In altri termini, non serve un contratto di acquisto del bene, ma è sufficiente la dimostrazione di averlo pacificamente posseduto in modo continuato e ininterrotto per un determinato periodo di tempo, per divenirne a tutti gli effetti proprietario. Attenzione però perché il semplice possesso non trasforma il possessore in proprietario del bene, finché l’usucapione non è dichiarata giudizialmente. Occorre, cioè, una sentenza del Tribunale che accerti l’esistenza dei presupposti dell’usucapione.

Mediazione per usucapione dall’ avvocato

La mediazione è una procedura stragiudiziale, che quindi non prevede l’intervento di alcun giudice, mediante la quale le parti possono raggiungere un accordo, che nel caso di specie riguarderà l’accertamento dell’usucapione su un bene.

Il possessore che generalmente è il soggetto interessato ad ottenere l’usucapione deve rivolgersi, con l’assistenza di un avvocato, ad un organismo di mediazione che tenterà di conciliare le parti per ottenere un accordo stragiudiziale. Il procedimento ha inizio con un’istanza di mediazione, cioè un documento scritto nel quale vengono indicati i dati personali delle parti e i dati del terreno o dell’immobile, a seconda di quale sia il bene in questione. Tale documento dovrà poi essere notificato alle persone interessate.

Questo organismo di mediazione, convocherà il possessore e l’effettivo proprietario e stabilirà un primo incontro con un mediatore, al quale sicuramente seguiranno altri, per accertare l’usucapione, attraverso un verbale di accordo che poi dovrà essere pubblicizzato mediante la trascrizione nei pubblici registri.

Se, invece, le parti non trovano un accordo, bisogna ricorrere al giudice per ottenere una sentenza giudiziale che dichiari l’avvenuta usucapione.

Avvocato per vendita immobile usucapito

Posso vendere un immobile che ho acquistato per usucapione? La risposta è certamente sì, se l’usucapione è stato accertato giudizialmente, cioè con una sentenza del giudice.

Più complessa è l’ipotesi di mancato accertamento perché manca un titolo effettivo di proprietà, come può essere la sentenza del giudice, però si ritiene che prestando le opportune garanzie possa giungersi ad una vendita. Si tratta di valutazioni da fare caso per caso, e che riguardano situazioni delicate che si consiglia di non affrontare senza l’aiuto di un professionista legale, onde evitare di ritrovarsi contestato il proprio diritto.

Studio legale per acquisti immobiliari

L’economia italiana è costituita per la maggior parte da immobili che proprio per questo sono al centro di una serie di problematiche legate al loro trasferimento, alla provenienza, all’utilizzo abitativo o commerciale. Si pensi alle problematiche del condominio, allo sfratto, al pignoramento della casa oppure ai contratti di affitto.

In ogni caso, quando si vuole procedere alla vendita, all’acquisto o anche solo all’affitto di un immobile bisogna prestare particolare attenzione al profilo giuridico, considerando anche il profilo fiscale per il pagamento delle tasse.

La figura dell’avvocato civilista è fondamentale per il corretto raggiungimento dei tuoi scopi, poiché ti offrirà una consulenza a partire dalla fase preliminare del trasferimento, ad esempio consigliando la stipula di un contratto preliminare con il quale mettere al sicuro il proprio acquisto da interferenze di terzi, oppure avviando una procedura di mediazione per l’usucapione, o ancora suggerendo la migliore soluzione in caso di immobile derivante da eredità gravata da massicci debiti.

È fondamentale avere al proprio fianco un esperto del diritto civile che sia anche specializzato in diritto immobiliare. L’avvocato è prima di tutto un consigliere per il proprio cliente e farà sempre i suoi interessi. Puoi contattare gratuitamente attraverso questo portale l’avvocato gratis giusto per te e richiedere un preventivo o una consulenza online per farti seguire nella tua compravendita.

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