Usucapione immobili – Consulenza legale
- Come si accerta l’acquisto per usucapione
- Posso vendere l’immobile senza sentenza di usucapione?
- Avvocato: quali sono i rischi per l’acquirente
- Avvocato: cosa fare se c’è evizione del bene
- Vantaggi e svantaggi dell’usucapione non accertato
In via preliminare si ricorda che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si perfezione con il possesso di un bene in modo pubblico, pacifico, continuato e non interrotto per 20 anni, oppure 10, a seconda di quanto previsto dalla legge.
Quindi gli elementi necessari per perfezionare questo acquisto sono: il decorso del tempo e il possesso, inteso proprio come utilizzo e godimento del bene.
Sebbene, si tratti a tutti gli effetti di un acquisto di proprietà, se il titolo non risulta da una sentenza del giudice o da un negozio di accertamento concluso privatamente tra le parti, si può dar luogo a problemi nella fase di vendita del bene, quindi sarebbe opportuno chiedere preliminarmente una consulenza legale ad un avvocato specializzato nel settore immobiliare.
Come si accerta l’acquisto per usucapione
L’acquisto per usucapione deve essere accertato con una sentenza del giudice, tuttavia si ritiene possibile anche un contratto tra le parti definito “Negozio di accertamento” con cui si afferma il diritto di proprietà in capo al soggetto che ha usucapito il bene.
L’accertamento però non è una condizione sempre necessaria ed obbligatoria, nel senso che l’acquisto per usucapione potrebbe anche non essere accertato giudizialmente, ma rimanere al contempo valido ed efficace.
In questo caso però, non essendoci un titolo che attesti il diritto di proprietà potrebbero sorgere dei problemi per l’eventuale acquirente dell’immobile, ad esempio un conflitto tra chi ha usucapito e colui che ha acquistato l’immobile a titolo derivativo dal precedente proprietario, ad esempio in forza di un atto di compravendita, prima che si perfezionasse l’usucapione.
In queste ipotesi si ritiene che tra i due prevalga chi ha usucapito, proprio perché l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario, e anche laddove vi fosse la trascrizione dell’acquisto derivativo essa non sarebbe idonea a prevalere.
Posso vendere l’immobile senza sentenza di usucapione?
La suprema Corte di Cassazione ha affermato la piena validità degli atti di trasferimento di immobili usucapiti anche in assenza di un provvedimento giudiziale di accertamento, perché se così non fosse si verificherebbe una strana situazione in cui chi ha usucapito sarebbe proprietario ma non potrebbe disporre del bene vendendolo, finché non arrivi la sentenza del giudice.
Certamente, il venditore dovrà prestare delle garanzie per l’acquirente soprattutto in caso di evizione, e cioè la perdita totale o parziale dell’immobile a causa di diritti vantati da terze persone.
Avvocato: quali sono i rischi per l’acquirente
L’acquirente, come anticipato nel paragrafo precedente rischia l’evizione, perché in assenza di una sentenza il venditore non ha un titolo certo e verificabile a tutela della sua proprietà, quindi potrebbe accadere che il proprietario originario abbia già venduto il bene ad un terzo. Facciamo un esempio.
Immaginiamo che il venditore abbia acquistato l’immobile per usucapione, tuttavia il precedente proprietario ha venduto ad un terzo soggetto lo stesso immobile; in questo caso chi decide di acquistare dal venditore che ha usucapito rischia l’evizione dal precedente acquirente, il quale rivendica il proprio diritto di proprietà sulla base di un atto di compravendita, di donazione ecc.
Avvocato: cosa fare se c’è evizione del bene
Se l’acquirente subisce l’evizione, il venditore dovrà:
- restituire il prezzo pagato per l’acquisto dell’immobile,
- rimborsare eventuali spese sostenute, ad esempio l’atto di compravendita stipulato dal notaio, e
- risarcire eventuali danni ulteriori che l’acquirente ha subito a causa del comportamento negligente del venditore medesimo.
Naturalmente, queste tutele non si attivano da sole, ma è necessario agire in giudizio con l’assistenza dell’avvocato civilista anche perché l’ammontare del risarcimento dei danni deve essere determinato dal giudice in base agli effettivi pregiudizi subiti dall’acquirente.
In realtà, va anche detto che: nell’ipotesi diversa in cui una volta compiuta l’usucapione da una persona, l’originario proprietario, anche prima dell’emissione della sentenza di accertamento, aliena l’immobile usucapito commette illecito civile in quanto dispone di qualcosa senza averne diritto perché non è più sua e quindi prevale sempre l’usucapione.
Si tratta di una problematica delicata che rende sempre un po’ difficoltosi i trasferimenti degli immobili, e che può avere sfumature differenti a seconda dei singoli casi. Occorre procedere con prudenza e preferibilmente non da soli, ma con un consulente legale.
Vantaggi e svantaggi dell’usucapione non accertato
Gli svantaggi sono certamente il rischio di evizione e quindi l’instabilità dell’acquisto, come già detto sopra.
I vantaggi riguardano principalmente i costi e i tempi, in quanto far accertare giudizialmente un acquisto per usucapione richiede spese legali e lungaggini processuali che conducono all’emissione di una sentenza del giudice.
Quindi, tendenzialmente, se si ha fiducia nel venditore, se si conosce la storia ventennale dell’immobile, non dovrebbero esserci problemi in caso si decidesse di acquistare un bene pur in assenza di accertamento. Tuttavia, un preliminare consulto con un avvocato sarebbe rassicurante e per certi versi anche preparatorio ad eventuali azioni di difesa della proprietà.
A tal fine, l’avvocato giusto è quello specializzato in diritto civile e precisamente nei diritti reali in cui rientra la proprietà. La scelta può compiersi di persona recandosi presso studi legali competenti in materia oppure online, anche attraverso questo portale, orientandosi in base alle proprie esigenze di compratore o venditore.
CONTATTA GRATIS L'AVVOCATO SPECIALIZZATO IN QUESTA MATERIA
Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Project Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWP invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un avvocato per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.
