Esiste l’uso esclusivo in condominio?
- Come si usano le parti comuni in condominio
- Uso esclusivo: problemi con gli acquirenti
- Occupazione abusiva del cortile condominiale
- Uso esclusivo del lastrico solare
- Cosa fare se si è privati dell’uso di una parte comune
È molto frequente che negli atti costitutivi di condominio ancora oggi si ritrovi una clausola di uso esclusivo di una parte del condominio, tipicamente l’area destinata a parcheggio, il cortile o il giardino. Questa clausola è stata inserita a partire dagli anni sessanta ed è evidente come ancora oggi quando si vendono appartamenti che fanno parte di condomini datati è possibile che nascano problemi con gli acquirente che chiaramente non vogliono vedersi privati dell’utilizzo di un bene condominiale.
Ma, allora è lecita questa clausola?
In linea di massima sì, a condizione che non privi del tutto gli altri condomini della facoltà di godimento su una determinata parte del condominio. Quindi si potrebbe in altre parole considerare lecito un uso più intenso a favore di un solo condomino, ma non un uso esclusivo nel senso proprio della parola.
Come si usano le parti comuni in condominio
I principi fondamentali per un corretto uso delle parti comuni sono:
- il pari uso, nel senso che non si deve impedire ad altri di utilizzare un bene comune, si pensi ad esempio all’ascensore che viene monopolizzato da un solo condomino per fare un trasloco;
- non modificare la destinazione d’uso.
Quanto al secondo principio, occorre sottolineare che il singolo condomino non può apportare modifiche eccessive ad una parte comune condominiale, neppure quando tali modifiche di fatto abbiano apportato vantaggi per tutti gli altri inquilini.
Questa regola infatti deriva dalla circostanza che in condominio tutte le modifiche di rilevanza devono essere decise dall’assemblea di condominio e non possono essere disposte autonomamente da una sola persona, pena il risarcimento dei danni.
Uso esclusivo: problemi con gli acquirenti
A ben vedere occorre capire cosa abbiano voluto intendere le parti del contratto originario in quanto questo diritto di uso esclusivo potrebbe essere inquadrato tanto come una pattuizione obbligatoria, ossia valevole solo tra le parti e non opponibile al terzo acquirente, tanto come una servitù a favore di un solo appartamento e a carico delle restanti unità condominiali.
È chiaro che se rientra nella pattuizione obbligatoria non è opponibile al terzo, in quanto non è un diritto trascrivibile, e quindi quest’ultimo acquista senza tener conto di nessun uso esclusivo. Tuttavia, il venditore per correttezza e trasparenza rende edotto l’acquirente della sussistenza di tale uso esclusivo, ad esempio sull’area destinata a parcheggio, e ciò scoraggia l’acquisto perché in un certo senso l’appartamento perde di valore.
Immaginiamo che una persona compri un appartamento, ma non possa parcheggiare la propria auto all’interno del condominio perché c’è un uso esclusivo a favore di altro inquilino, è evidente che si proceda in maniera cauta a concludere la vendita.
E allora accade spesso che il venditore sia costretto ad abbassare il prezzo dell’appartamento, anche dietro consiglio dei propri avvocati, quando non ci si può in nessun modo opporre alla presenza dell’uso esclusivo.
Occupazione abusiva del cortile condominiale
Se un condomino si appropri abusivamente del cortile condominiale impedendo ad altri di accedervi e utilizzandolo per finalità diverse da quelle cui esso è preordinato ad esempio parcheggiando la propria auto o depositando merce personale, gli altri condomini potranno agire contro di lui, mediante l’amministratore di condominio, e con l’assistenza di un avvocato per:
- far cessare il comportamento abusivo
- chiedere il risarcimento dei danni
- applicare una sanzione amministrativa al colpevole dell’abuso.
Uso esclusivo del lastrico solare
La legge prevede espressamente un caso di uso esclusivo di bene condominiale, ossia quello relativo al lastrico solare.
In verità, non si tratta di un vero uso esclusivo, nel senso che esso è comunque un bene comune considerato che svolge una funzione di protezione e copertura del fabbricato, ma per l’ubicazione è chiaro che può essere calpestato solo dal proprietario dell’ultimo piano.
Gli altri condomini comunque non potrebbero accedervi, quindi non sono realmente limitati nell’utilizzo.
Cosa fare se si è privati dell’uso di una parte comune
Nel momento in cui uno dei condomini usa in maniera impropria la parte comune, in assenza di qualunque clausola di uso esclusivo nell’atto di acquisto dell’appartamento o nel regolamento condominiale, il condomino leso può rivolgersi ad un avvocato esperto nel settore e chiedere l’intervento del giudice.
Prima di finire in tribunale è consigliabile tentare di risolvere la controversia in maniera bonaria, magari anche con una lettera di diffida legale in cui si chiede la cessazione del comportamento abusivo.
Va ribadito però che la presenza di un uso esclusivo, inteso come uso più intenso a favore di un solo condomino è possibile e lecita, quindi si potrà agire legalmente contro il condomino solo in caso di uso abusivo e non conforme alla destinazione impressa.
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