Condominio: controversie e soluzioni
- Quali sono le liti condominiali più frequenti
- Rumori molesti: quali sono?
- Come far smettere i rumori molesti
- Chi paga le spese condominiali
- Chi riscuote le spese condominiali
- Posso diventare proprietario di una parte comune?
- Il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare?
- Come avviare una causa civile contro i condomini
- Avvocato per liti condominiali
Abitare in un condominio, seppur ognuno gode in via esclusiva del proprio appartamento, implica una sorta di “convivenza” con gli altri condomini, da un lato per le parti comuni, il giardino, l’ingresso, le scale, la piscina condominiale, dall’altro per rapporti umani di vicinato che se si inclinano determinano liti condominiali pretestuose.
A volte c’è tolleranza per quieto vivere, altre volte diventa una presa di posizione da parte di alcuni condomini più puntigliosi, ma cercare di mediare e trovare un accordo senza arrivare in giudizio è sempre la soluzione consigliabile.
Anche gli avvocati sconsigliano di avviare un processo civile, se la soluzione può essere raggiunta con l’aiuto di un mediatore, in quanto i tempi sono più brevi e i costi chiaramente inferiori.
Ad ogni modo, una consulenza legale di un avvocato specializzato in liti condominiali è sempre utile per chiarire la situazione e valutare il da farsi.
Quali sono le liti condominiali più frequenti
Le liti condominiali rappresentano circa il 50% dei processi civili nei Tribunali e spesso le motivazioni sembrano assurde o addirittura comiche.
Ad ogni modo tra le più frequenti vi rientrano:
- le immissioni, cioè quegli odori o quei rumori che penetrano negli altri appartamenti, ad esempio i forti odori delle cucine orientali oppure i rumori dovuti all’utilizzo di martelli e attrezzi in casa ecc.;
- il deposito di oggetti in aree condominiali comuni, ad esempio il parcheggio di biciclette in spazi non autorizzati;
- il gocciolare dell’acqua sul proprio terrazzo derivante dai panni stesi sul balcone sovrastante;
- la presenza di animali domestici in aree comuni, ad esempio il gatto in ascensore oppure i cani in cortile che possono spaventare i bambini.
Rumori molesti: quali sono?
Vivere in condominio non è facile perché bisogna tener conto delle abitudini dei vicini di casa che non sempre rispettano le regole della convivenza.
La legge considera rumori molesti quelli che si verificano durante le ore di quiete e che superano i 3.5 decibel. Si pensi ad esempio alla Tv ad alto volume, ai cani che abbaiano di notte o al mattino presto, alle feste organizzate fino a notte fonda ecc.
Per stabilire se un rumore è molesto o non è importante conoscere le fasce orarie:
- dalle ore 13 alle ore 16, è prevista un orario di quiete;
- dalle ore 22 fino alle ore 8, è previsto l’orario di risposo, e quindi anche in questo caso di quiete.
In linea di massima, negli altri momenti della giornata è possibile fare rumore, ma comunque le regole del buon comportamento prevedono sempre di contenersi entro certi limiti.
Come far smettere i rumori molesti
In primis, si suggerisce sempre di risolvere la controversia in maniera pacifica, cercando un confronto con i vicini. Se ciò non porta a niente, si consiglia di agire con una lettera di diffida scritta preferibilmente dal proprio avvocato di fiducia e in cui si mettono per iscritto le proprie lamentele e le rispettive pretese.
Nel caso in cui neppure questo primo adempimento formale dovesse avere esito positivo allora si potrà procedere con la citazione in giudizio del vicino e ciò implicherà l’istaurazione di un processo civile con tutti i costi ad esso legati: parcella dell’avvocato, spese legali, costi di notifiche ecc.
Chi paga le spese condominiali
Le spese condominiali vengono versate per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio condominiale, ad esempio l’ingresso, il giardino, il vialetto per arrivare al parcheggio ecc.
La legge distingue tra
- spese di conservazione che devono essere pagate da tutti i condomini proprietari
- spese di uso o servizio che devono essere pagate solo dai condomini che utilizzano il servizio e nella misura in cui lo utilizzano.
Chi riscuote le spese condominiali
La gestione delle quote delle spese condominiali e del loro pagamento è affidata all’Amministratore di condominio, il quale:
- è l’unico responsabile e ne risponde anche in sede giuridica, in caso di problemi;
- può citare in giudizio i condomini che non saldano l’ammontare delle spese dell’anno precedente entro l’anno in corso;
- può chiedere la messa in mora del condomino debitore, che dopo solleciti continua a non pagare.
Nel caso in cui dovessero presentarsi spese condominiali di particolare urgenza e non rimandabili, l’Amministratore può autorizzarle da solo e poi farne consapevoli i condomini alla prima assemblea utile dimostrando la necessità e l’urgenza che lo ha costretto ad agire.
Posso diventare proprietario di una parte comune?
Immaginiamo che il proprietario del piano terra di un palazzo utilizzi per 20 anni di seguito il giardino adiacente all’edificio come se fosse di sua esclusiva proprietà, ad esempio lo usa per stendere i panni, per prendere il sole o addirittura per piantare un orticello.
Gli altri condomini sono consapevoli di ciò ma non dicono nulla e per giunta non utilizzano mai il giardino, lasciando indisturbato il proprietario del piano terra.
A questo punto, se il proprietario volesse formalizzare questa situazione potrebbe ricorrere all’usucapione, ma con un elemento in più, e cioè: oltre a dimostrare che il possesso è avvenuto per 20 anni in modo continuato e pacifico deve dimostrare di aver impedito fisicamente agli altri condomini di utilizzare il giardino, ad esempio recintandolo e chiudendolo con un lucchetto.
Il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare?
Secondo quanto previsto dalla legge il proprietario dell’ultimo piano del condominio può costruire nuovi piani, cioè può costruire in sopraelevazione salvo che risulti diversamente dal titolo di acquisto dell’appartamento.
Colui che fa sopraelevazione però è tenuto a corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area che sarà occupata con la nuova costruzione, diviso per il numero di piani del condominio.
Se ciò non avviene, oppure se il proprietario dell’ultimo piano non rispetta quanto in precedenza stabilito è possibile, con l’assistenza legale di un avvocato, agire contro di lui e ottenere in alcuni casi anche il risarcimento del danno oltre che il ripristino della situazione precedente.
Come avviare una causa civile contro i condomini
Una causa civile per risolvere le liti condominiali può essere molto lunga e dispendiosa, proprio perché è composta da diverse fasi:
- la Mediazione, per tentare di raggiungere un accordo bonario tra le parti ed evitare il Tribunale;
- l’Atto di citazione, da notificare al convenuto che avrà 20 giorni per rispondere e difendersi;
- la Prima udienza, in cui per la prima volta le parti, assistite dai loro rispettivi avvocati, devono presentarsi davanti al giudice e fornire tutte le prove a sostegno delle proprie tesi;
- la Fase istruttoria, durante la quale vengono analizzate tutte le prove;
- la Decisione, fase nella quale le parti possono intervenire per l’ultima volta e viene poi emessa la sentenza.
Alla luce di ciò è evidente che sarebbe più utile risolvere le controversie condominiali con l’aiuto di un mediatore, quando possibile, e ottenere una soluzione alternativa al processo e sicuramente più celere, oltre che più economica.
Avvocato per liti condominiali
Gli avvocati esperti in liti condominiali sono in grado di offrire una consulenza legale completa nell’ambito del contenzioso immobiliare, considerando poi che le cause civili che hanno ad oggetto le controversie tra condomini sono molto frequenti.
Ad ogni modo, un buon avvocato tendenzialmente consiglierà al proprio cliente di risolvere la questione in via bonaria, oppure con una mediazione, e di non arrivare direttamente in Tribunale, dato che ciò comporta lungaggini e costi maggiori.
Ma, se le circostanze del caso non rendono possibile un accordo tra i vicini allora poter contare su di un consulente legale esperto diventa essenziale. Sarà, infatti, necessario preparare un’ottima difesa corroborata di prove convincenti per il giudice che attestino le scorrettezze dell’altro condomino contro cui si agisce.
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