Acquisto appartamento in condominio – consulenza
- Spese condominiali: chi deve pagarle
- Spese deliberate e non: cosa cambia?
- Cos’è la liberatoria dalle spese condominiali?
- Spese condominiali non pagate: cosa fare?
- Avvocato: come individuare il momento della spesa?
- Liti tra vecchio e nuovo proprietario
Nel momento in cui si decide di acquistare un appartamento in condominio occorre considerare anche la presenza di spese condominiali pregresse, che non sempre sono state pagate dal vecchio proprietario.
Proprio per questo è opportuno che durante la fase delle trattative, prima di arrivare alla firma del contratto di compravendita davanti al notaio, l’acquirente tuteli al meglio le proprie ragioni e spesso è necessario l’assistenza di un avvocato, soprattutto nei casi in cui si acquistano contemporaneamente più appartamenti, oppure nell’ipotesi in cui il venditore non è molto chiaro nelle informazioni il che potrebbe celare qualche amaro retroscena.
Ecco perché gli avvocati consigliano sempre di disciplinare nello specifico su chi gravino le spese condominiali dopo la vendita e soprattutto quali di esse, ad esempio deliberate o non.
Spese condominiali: chi deve pagarle
La legge, e in particolare l’articolo 63 per le disposizione per l’attuazione del codice civile prevede che:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidamente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”
In termini semplici e più pratici vuol dire che acquirente e venditore sono entrambi obbligati al pagamento delle spese condominiali arretrate, quindi l’amministratore di condominio può pretendere il pagamento da entrambi dopo il contratto di compravendita.
Spese deliberate e non: cosa cambia?
La regola prevede che le spese condominiali ordinarie sono a carico del venditore fino all’atto di acquisto, mentre a decorrere da questo momento diventano onere della parte acquirente.
Diversamente per le spese straordinarie influisce moto se esse siano state già deliberate alla data della vendita oppure no.
Le spese condominiali straordinarie, infatti sono a carico del venditore se già deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito e a carico dell’acquirente se deliberate dopo il rogito. Tuttavia, è sempre possibile una diversa regolamentazione delle parti, le quali infatti potrebbero decidere ad esempio che l’acquirente si accolli tutto.
Cos’è la liberatoria dalle spese condominiali?
La liberatoria delle spese condominiali è nient’altro che un documento rilasciato dall’amministratore di condominio, su richiesta del venditore, prima o contestualmente alla stipula del contratto di compravendita ed è volto ad accertare la situazione dei debiti e dei crediti in capo al venditore medesimo.
In tal modo l’acquirente può avere contezza delle spese sussistenti.
Attenzione però, perché in alcuni casi può capitare che vengano deliberate ulteriori spese dopo il rilascio della liberatoria ma prima della stipula dall’atto, si pensi ad esempio ad una spesa decisa 2 giorni prima della stipula. E allora che fare?
Sicuramente se si ritiene che vi sia stato un comportamento fraudolento da parte dell’amministratore e del venditore è possibile agire in giudizio nei loro confronti e pretendere oltre al pagamento delle spese anche il risarcimento dei danni.
L’avvocato però dovrà provare che vi sia stato dolo e cattiva fede delle parti, ossia l’intento di addossare le spese all’acquirente.
Spese condominiali non pagate: cosa fare?
Tutte le spese sorte nell’anno precedente alla vendita dell’appartamento sono a carico del venditore, quindi l’amministratore può validamente chiedere e ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo.
Tuttavia, il debitore nei fatto non è più un condomino e ciò comporta che il decreto ingiuntivo non potrà essere dotato di provvisoria esecutività.
Non sorgono dubbi sul fatto che l’amministartore non può pretendere il pagamento di dette spese dal nuovo proprietario e una richiesta in tal senso nei suoi confronti sarebbe a tutti gli effetti illegittima.
Avvocato: come individuare il momento della spesa?
La legge fa riferimento alle spese dell’anno precedente alla vendita, ma non è sempre semplice capire cosa si intenda e come debba essere individuato questo lasso temporale. Sul punto gli avvocati sono essenziali per fornire delucidazioni ai clienti, poiché contrariamente a quanto si possa pensare occorre fare riferimento non alla data di deliberazione della spesa, ossia al momento in cui l’assemblea ha votato e adottato la decisione, bensì al momento in cui è stato effettuato l’intervento comune, perché bisogna valutare chi effettivamente ne giova.
Resta fermo però che il venditore, come già sopra detto, è responsabile per le spese straordinarie deliberate prima della vendita dell’appartamento.
Liti tra vecchio e nuovo proprietario
Al fine di evitare liti tra vecchio e nuovo proprietario è vivamente consigliato affidarsi ad un buon avvocato esperto nel settore immobiliare, al fine di:
- valutare in concreto la situazione debitoria e creditoria che grava sull’immobile
- ottenere una liberatoria condominiale veritiera e il più recente possibile
- disciplinare nello specifico il periodo di riferimento delle spese condominiali
- e nel caso in cui manchi una collaborazione da parte del venditore, sollecitare l’adempimento dei suoi obblighi pena la mancata stipula del contratto medesimo.
Il promissario acquirente, infatti, per tutelare le proprie ragioni potrebbe anche sottoporre la stipula alla condizione che il venditore si metta in regola con le spese arretrate!
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