È valida la vendita di un immobile abusivo?
- Intervento edilizio non autorizzato: cosa succede?
- Quali sono i doveri del venditore
- Quanto costa sanare un abuso edilizio
- Risarcimento danni per vendita immobile abusivo
- Avvocato per tutela dell’acquirente
Parlando di immobili abusivi occorre fare alcune precisazioni:
1. assenza totale del titolo edilizio
2. difformità dell’immobile rispetto al titolo edilizio
3. mancata indicazione del titolo edilizio nel contratto di compravendita.
Erroneamente si ritiene che l’abusivismo sia uguale per tutte le tre ipotesi sopra descritte, ma non è così, solo nel primo caso la vendita è propriamente nulla perché il fabbricato è stato costruito in assenza di qualsivoglia permesso di costruire o licenza urbanistica.
Nel caso della seconda ipotesi, invece, si ritiene che la vendita è valida ed efficace ferma restando l’applicazione di sanzioni per il venditore.
Infine, anche nella terza ipotesi il contratto è astrattamente nullo, ma potrà essere confermato con l’indicazione degli estremi del titolo edilizio, che di fatto è esistente.
Quindi, prima di agire in giudizio contro il venditore è opportuno consultarsi con un avvocato esperto nel settore immobiliare.
Intervento edilizio non autorizzato: cosa succede?
Se l’intervento edilizio in questione può essere riferito al titolo edilizio originario rilasciato per la costruzione dell’immobile, la vendita non può essere considerata nulla dal giudice. È pur sempre vero, però, che dipenderà in concreto dall’attività edilizia che è stata svolta, perché di certo avranno un peso diverso una demolizione con successiva ricostruzione del fabbricato rispetto ad esempio all’ampliamento di un balcone.
Ad ogni modo, la validità del contratto di vendita non esclude l’applicazione di sanzioni amministrative a carico dell’acquirente! Quest’ultimo infatti acquista l’appartamento nello stato in cui lo trova ed è responsabile della irregolarità urbanistica anche se dipendente da interventi edilizi compiuti nel tempo in cui l’immobile era in proprietà di altro soggetto. È per questo che occorre informarsi prima sullo stato effettivo del bene.
Quanto alle sanzioni queste oscillano in genere da un minimo di 2.000 euro ad un massimo di 20.000 euro, ma nelle ipotesi più gravi le multe sfiorano i 50.000 oltre l’applicazione di altre misure sanzionatorie previste dalla normativa vigente, quali ad esempio la reclusione per un tempo pari a 2 anni.
Quali sono i doveri del venditore
In una vendita immobiliare il venditore è tenuto a garantire l’acquirente che l’immobile:
1. sia conforme ai dati catastali presenti in Catasto
2. sia stato costruito in base ad un valido titolo edilizio (permesso di costruire, licenza o concessione edificatoria)
3. sia libero da pesi, ipoteche, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli di altro tipo
4. sia di sua proprietà.
Tutte le volte in cui anche una delle anzidette garanzie non sia mantenuta dal venditore, si pensi ad esempio ad una vendita simulata in cui egli non è reale proprietario, oppure alla presenza di incongruenze tra il catasto e la realtà effettiva dell’immobile, o ancora alla presenza di iscrizioni pregiudizievoli, l’acquirente può agire in giudizio nei suoi confronti e chiedere la risoluzione del contratto oltre che il risarcimento dei danni.
Quanto costa sanare un abuso edilizio
I costi per sanare gli abusi edilizi variano a seconda dell’irregolarità commessa e del tempo in cui viene chiesta la sanatoria, se a lavori in corso o a lavori ultimati.
I versamenti oscillano dai 300 ai 500 euro, ma a questi vanno aggiunti ulteriori costi ossia il pagamento della parcella del professionista che ha seguito la pratica.
In casi del genere, potrebbero sorgere controversie tra i privati e il Comune di ubicazione dell’immobile, si pensi ad esempio al mancato rilascio del permesso di costruire o al provvedimento in sanatoria, dunque sarebbe più che conveniente farsi assistere fin dall’inizio da un buon avvocato specializzato in contenziosi con la pubblica amministrazione ed evitare a monte complicazioni!
Risarcimento danni per vendita immobile abusivo
In caso di vendita di immobile abusivo il venditore è responsabile per inadempimento nei confronti dell’acquirente ed è quindi tenuto a corrispondere un risarcimento dei danni quantificato dal giudice in base all’entità del pregiudizio.
Il termine entro cui si può agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni è di 10 anni decorrenti non dalla data di stipula della compravendita, ma dal momento in cui è stato scoperto l’abuso.
Avvocato per tutela dell’acquirente
Il mercato immobiliare nasconde sempre molte insidie, soprattutto in città e in questo periodo storico dove i prezzi sono in netto rialzo. A volte si fanno affari con ottime occasioni, altre volte si rischia di inciampare in trappole di furbi venditori.
Per l’ipotesi in cui l’acquirente abbia scoperto tardi la presenza di un abuso edilizio è possibile agire in giudizio per chiedere al venditore sia la regolarizzazione edilizia, sia il risarcimento dei danni.
Naturalmente, per agire in giudizio necessita la difesa di un avvocato, il quale dovrà preparare un ricorso da depositare presso la Cancelleria del Tribunale competente, ove avrà cura di indicare:
- il tipo e la data dell’abuso edilizio compiuto
- i danni arrecati all’acquirente
- il nesso di causalità che deve giustificare il collegamento tra il danno arrecato e l’abuso edilizio presente
- la somma pretesa a titolo di risarcimento dei danni.
In alcuni casi l’acquirente potrebbe volere anche la risoluzione del contratto di compravendita.
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