Condominio e spazi comuni
- Come si usano le parti comuni
- Esiste l’uso esclusivo di una parte comune?
- Quando l’uso degli spazi comuni è improprio?
- Chi decide se l’uso è improprio?
- Avvocato: come difendersi dagli abusi
- Diffida legale per abusi in condominio
In parole semplici, un condominio non è nient’altro che un edificio in cui sussistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva di singoli condomini e parti comuni connesse alle prime, ad esempio il vialetto, il giardino, le scale, le aree destinate a parcheggio, gli ascensori, i sistemi centralizzati per la diffusione di energia elettrica ecc.
Di regola, le parti comuni sono destinate all’utilizzo da parte di tutti i condomini, salvo diversa previsione che può essere inserita nell’atto pubblico di acquisto dell’appartamento. Chiaramente, l’utilizzo degli spazi comuni non è completamente discrezionale, nel senso che ci sono dei limiti e delle regole da rispettare, prima di tutto la destinazione di quel determinato spazio.
Se ad esempio, il vicino utilizza il cortile di ingresso per parcheggiare la propria automobile sta commettendo un abuso anche verso gli altri condomini.
Come si usano le parti comuni
L’utilizzo delle parti comuni è disciplinato dallo stesso Codice Civile e precisamente all’articolo 1102 in cui è previsto che ciascun condomino è libero di usare le parti comuni, perché sono anche di sua proprietà, ma nel rispetto:
1. della destinazione del bene, ossia della sua funzione, quindi un parcheggio non può essere utilizzato ad esempio per depositare merci;
2. dei diritti degli altri condomini, perché tutti devono poter godere degli spazi comuni, quindi ad esempio non ci si può appropriare del giardino costruendo un tavolo, un gazebo personale ecc.
Esiste l’uso esclusivo di una parte comune?
Questa domanda è sempre un po’ ostica, perché non si presta ad avere una risposta univoca.
In linea di massima, si ritiene che l’uso esclusivo di uno spazio comune sia consentito solo se previsto all’interno dell’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio.
Tuttavia, date le problematiche connesse alla questione, sarebbe consigliabile chiedere prima un parere legale al proprio avvocato o comunque allo studio legale che sta seguendo la propria compravendita.
Quando l’uso degli spazi comuni è improprio?
L’uso improprio degli spazi comuni si configura quando:
1. non è rispettata la destinazione impressa al bene
2. il bene viene materialmente occupato, impedendo agli altri condomini di goderne e di farne uso.
Per comprendere più concretamente le liti condominiali di questo tipo, i tipici esempi di utilizzo improprio di spazi comuni sono i seguenti:
- uno dei condomini parcheggia l’auto nel giardino comune
- il figlio di uno dei proprietari utilizza il cortile per fare feste con gli amici
- uno dei condomini occupa l’ascensore per scaricare merci proprie
- il proprietario dell’ultimo piano chiude il pianerottolo per impedire agli altri di accedere alla terrazza condominiale
- uno dei condomini parcheggia tutte le sue auto nel parcheggio condominiale nonostante abbia solo un posto auto assegnato ecc.
Quelli su esposti sono esempi che non esauriscono le controversie prospettabili, perché sono innumerevoli.
Chi decide se l’uso è improprio?
La valutazione circa l’uso improprio delle parti comuni in condominio deve essere effettuata in concreto dal giudice sulla base della destinazione effettiva del bene e dei diritti degli altri condomini.
Ciò vuol dire che il giudice deve entrare nel merito della situazione e verificare il tipo di utilizzo posto in essere, se si tratta di un vero e proprio abuso che preclude agli altri proprietari di godere dello spazio comune, o se ad esempio rientra nell’ambito di un “uso più intenso” che in determinate circostanze può essere considerato lecito.
Certamente, la decisione del giudice per quanto autorevole e imparziale, è in un certo senso sorretta anche dalle difese legali degli avvocati, quindi affidarsi ad un consulente legale che tuteli al meglio il proprio assistito con prove schiaccianti è senza ombra di dubbio una marcia in più!
Avvocato: come difendersi dagli abusi
Prima di avviare cause in giudizio, è consigliabile cercare di risolvere i problemi tra condomini in via stragiudiziale evitando lungaggini processuali, costi eccessivi e soprattutto di incrinare troppo i rapporti all’interno del condominio.
Premesso ciò, per difendersi da un abuso condominiale è possibile seguire questa strada:
1. analizzare il regolamento di condominio e vedere se ci sono dei riferimenti particolari all’utilizzo dell’area in questione
2. chiedere una delibera condominiale con cui mettere fine alla controversia
3. rivolgersi all’amministratore di condominio, il quale ha anche il dovere di garantire un equilibrio e una pacifica convivenza all’interno dell’edificio, e di tutelare in maniera uguale i diritti di tutti i condomini
4. infine, se tutto ciò non fosse utile a risolvere la problematica, è sempre possibile diffidare il condomino che abusa dello spazio comune, ma in questi casi si suggerisce di affidarsi all’avvocato per scrivere una lettera di diffida legale.
Diffida legale per abusi in condominio
L’uso improprio degli spazi comuni può configurare un vero e proprio abuso in condominio.
Come anticipato, la prima mossa consigliabile è quella di spedire una lettera di diffida legale nella quale si intima il condomino a mettere fine al suo comportamento il prima possibile, pena l’avvio di una causa in Tribunale.
Quindi, nella lettera di diffida bisogna aver cura di precisare concretamente il comportamento fastidioso del vicino, magari indicando anche la parte del regolamento condominiale violata.
Qualora questa mossa non fosse sufficiente, l’avvocato scelto citerà in giudizio il condomino irrispettoso in modo da condurre la controversia dinanzi al giudice e avere il verdetto finale.
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