Che cos’è la caparra – Consulenza legale
- Deposito cauzionale e caparra di affitto
- Cauzione affitto: quando va restituita
- Cosa fare se il proprietario non restituisce la caparra
- è reato trattenere la caparra?
- Avvocato: posso trattenere le chiavi della casa?
- Recesso anticipato: la caparra si restituisce?
- Caparra per casa vacanze
Sotto l’espressione caparra rientrano tanto la caparra confirmatoria quanto quella penitenziale, che seppur con una disciplina differente hanno in comune un unico obiettivo e cioè il rafforzamento degli obblighi contrattuali considerata la triplice funzione di: conferma dell’esistenza del contratto, acconto e indennizzo in caso di inadempimento.
Quindi, in linea di massima chi versa la caparra si impegna a non recedere dal contratto, ad essere adempiente, ad esempio nel pagamento dei canoni se si è in affitto, e a non causare danni all’immobile.
È una clausola che nella stragrande maggioranza dei casi gli avvocati consigliano di inserire nei contratti di compravendita, soprattutto se gli importi sono elevati, di affitto o di locazione.
Deposito cauzionale e caparra di affitto
Anche se spesso questi due concetti vengono usati indifferentemente è giusto indicarne le differenze.
Il deposito cauzionale è un versamento in denaro che l’inquilino effettua in favore del proprietario al fine di metterlo al riparo da ritardi nei pagamenti e danni all’immobile.
La caparra di affitto invece è una clausola che permette di prenotarsi all’affitto della casa e al momento di ingresso in casa questa può essere:
- restituita all’inquilino;
- utilizzata come mensilità;
- trattenuta come garanzia per il proprietario e poi restituita allo scadere del contratto di affitto e precisamente al momento di consegna delle chiavi da parte dell’inquilino.
Quindi, sia il deposito cauzionale che la caparra di affitto, in ipotesi normali vanno restituiti.
Cauzione affitto: quando va restituita
La cauzione o caparra di affitto ha lo scopo di garantire al proprietario l’esatto adempimento degli obblighi che incombono sull’inquilino (principalmente il pagamento canoni e il corretto utilizzo dell’immobile). Tale caparra non può essere di importo superiore a 3 mensilità del canone.
Il proprietario di casa deve restituire la cauzione il giorno stesso in cui l’inquilino riconsegna le chiavi di casa.
Gli unici casi in cui il proprietario può trattenere la cauzione di affitto sono i seguenti:
1. mancato pagamento di alcune mensilità da parte dell’inquilino;
2. danni arrecati alla casa per negligenza dell’inquilino.
Cosa fare se il proprietario non restituisce la caparra
Qualora senza valide ragioni il proprietario di casa si rifiuta di restituire la caparra l’inquilino dovrà, con l’assistenza del proprio avvocato, rivolgersi al giudice e chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo, cioè un ordine di pagamento nei confronti del proprietario.
In genere, il giudice indicherà un termine massimo entro cui corrispondere il pagamento non superiore a 40 giorni.
Decorso inutilmente tale termine, senza che sia avvenuta la restituzione della caparra, il proprietario originario andrà in contro al pignoramento dei suoi beni personali.
È reato trattenere la caparra?
NO. Trattenere la caparra non configura reato di appropriazione indebita, lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione, in quanto a tal fine sarebbe necessario l’impossessamento di una cosa altrui.
Con la caparra, invece, il venditore diventa validamente proprietario della somma di denaro quando gli viene consegnata, e anche se è tenuto a restituirla a seguito dell’adempimento degli obblighi da parte dell’acquirente, la mancata restituzione implica solo un illecito civile, non penale.
Quindi, l’inquilino per tutelare le proprie ragioni potrà agire in giudizio, affiancato dall’avvocato civilista e chiedere la condanna per inadempimento contrattuale nei confronti del venditore cercando di ottenere così la riconsegna delle somme versate a titolo di caparra.
Avvocato: posso trattenere le chiavi della casa?
In caso di affitto, se l’inquilino trattiene le chiavi di casa è automaticamente obbligato a continuare a pagare le mensilità che decorrono regolarmente.
Premesso questo, se il proprietario non restituisce la caparra di affitto, l’inquilino non può autotutelarsi trattenendo le chiavi, perché comunque poi sarebbe obbligato a pagare i canoni.
Quindi, seppur si vuole far un “dispetto” al proprietario, in realtà è una lama a doppio taglio considerato che poi, se non si versano le successive mensilità, si può finire in mora con i pagamenti. Dunque, la strada più saggia è quella di rivolgersi tempestivamente ad un avvocato e agire in giudizio per ottenere un decreto ingiuntivo dal giudice.
Recesso anticipato: la caparra si restituisce?
Immaginiamo che in caso di affitto l’inquilino decida di recedere prima della scadenza del contratto oppure in caso di contratto preliminare di compravendita l’acquirente decide di non stipulare più l’atto di vendita definitivo.
In tal caso la caparra può non essere restituita, perché una parte è stata inadempiente e quindi le somme versate inizialmente possono essere trattenute fungendo in un certo senso da indennizzo.
Caparra per casa vacanze
Quasi sempre, quando si va in vacanza, prenotando un Hotel o una casa, viene richiesto il versamento di una somma a titolo di caparra che viene trattenuta per tutta la durata del soggiorno, sia per bloccare la prenotazione sia come indennizzo in caso di danni arrecati alla struttura.
È bene sapere fin da subito che questa caparra deve essere restituita entro il termine del soggiorno.
E se ciò non accadesse, in assenza di giustificate ragioni, è possibile agire in giudizio entro il termine di 10 anni, contro il proprietario dell’hotel o della casa vacanze che si è rifiutato di restituire la caparra.
Dunque, non appena tornati dalla vacanza è opportuno recarsi il prima possibile da un avvocato specializzato in materia e avviare subito un procedimento, magari in prima battuta con una lettera di diffida al versamento delle somme dovute e solo successivamente in Tribunale.
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