Lavori non autorizzati in condominio – Consulenza legale
- Quali sono i lavori urgenti
- Chi può avviare lavori senza autorizzazione?
- Lavori avviati dall’amministratore
- Liti tra condomini: lavori non autorizzati
- Rischi dei lavori non autorizzati
- Il condomino può chiedere il risarcimento danni per i lavori?
- Cosa fare se si scoprono lavori non autorizzati?
Per regola, prima di avviare lavori su parti comuni del condominio, il singolo condomino dovrebbe farne richiesta all’amministratore, il quale a seguito di delibera assembleare deve rilasciare un’apposita autorizzazione. In tal modo, le spese graveranno in parti uguali su tutti i condomini.
In alcuni casi, però, quando le riparazioni risultano urgenti, si pensi ad esempio alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo condominiale, e l’amministratore non riesce a convocare in tempi brevi l’assemblea per emettere una delibera di autorizzazione, allora il condomino che in prima persona subisce il pregiudizio, magari perché le infiltrazioni d’acqua finiscono nel suo appartamento, può avviare in autonomia i lavori, anticipare le spese e poi chiedere il rimborso pro quota a tutti gli altri.
Se, invece, si tratta di lavori non urgenti, allora chi avvia i lavori si addosserà anche le spese, senza diritto al rimborso, oltre al fatto che molto probabilmente sorgeranno delle controversie tra condomini.
Quali sono i lavori urgenti
Non c’è un’elencazione tassativa dei lavori urgenti, ma certamente essi fanno riferimento ad una necessità impellente e sono volti a prevenire o contenere danni all’edificio.
Si pensi ad esempio a:
- una fuga di gas
- un albero caduto a seguito di un forte tornado
- un tetto scoperchiato per eventi atmosferici
- un incendio che ha distrutto una parte dell’edificio ecc.
Certamente, non sarà urgente un intervento volto a sistemare un citofono che non funzione, a sostituire una piastrella rotta o a imbiancare una affacciata dell’edificio.
Chi può avviare lavori senza autorizzazione?
L’esecuzione dei lavori non autorizzati può essere avviata sia dal singolo condomino che dall’amministratore di condominio.
La prima ipotesi trova una disciplina codicistica nell’articolo 1134 del codice civile in cui si prevede che: “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
La seconda ipotesi, invece, è disciplinata dal seguente articolo 1135 secondo cui “L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Le due circostanze si accomunano per la situazione di urgenza, ma si differenziano perché mentre l’amministratore può e deve agire solo nell’interesse di tutti i condomini, il singolo inquilino pur agendo su parti comuni dell’edificio con tutta probabilità sarà mosso da interessi personali.
Lavori avviati dall’amministratore
Affinché i lavori avviati senza autorizzazione da parte dell’amministratore siano leciti è necessario che:
- si tratti di interventi urgenti
- il medesimo ne riferisca in assemblea alla prima data utile.
Se in assemblea, i condomini ratificano il suo operato, allora egli avrà diritto al rimborso delle spese anticipate per pagare la ditta edile, al contrario se i lavori non vengono considerati come urgenti i condomini potranno rifiutarsi di prestare assenso e l’amministratore non otterrebbe alcun rimborso.
È chiaro, che in alcuni casi possono crearsi delle situazioni di conflitto tra l’amministratore che ha avviato i lavori e i condomini che non ne sapevano nulla, e quindi risulta essenziale stabilire l’urgenza o meno delle opere realizzate.
In caso di contestazione dei lavori, è certamente utile rivolgersi ad un avvocato, sia per l’amministratore il quale dovrà dimostrare in giudizio la sua buona fede e correttezza, magari provando anche con una perizia l’impellenza dell’intervento edile e la sua utilità per l’edificio, sia per i condomini che non intendono farsi carico di spese considerate superflue e dalle quali non si è tratto alcun vantaggio comune.
Liti tra condomini: lavori non autorizzati
Al riguardo occorre fare chiarezza, perché possono configurarsi diverse situazioni e non sempre c’è diritto al rimborso per il condomino che avvia i lavori. Dunque:
1. Il condomino che avvia lavori di manutenzione all’interno del proprio appartamento, in linea di massima non può chiedere alcun rimborso o risarcimento al condominio, salvo dimostri la responsabilità dello stesso;
2. il condomino che avvia lavori su parti comuni dell’edificio ha diritto di chiedere il rimborso se dimostra che l’intervento è risultato urgente;
3. infine se i lavori non risultano essere urgenti, il condomino non ha diritto al rimborso delle spese sostenute, in quanto ha violato la regola della preventiva autorizzazione assembleare.
È quindi opportuno indagare su ogni singola vicenda.
Rischi dei lavori non autorizzati
L’autorizzazione all’inizio di lavori su parti comuni del condominio ha lo scopo di evitare danni, malcontenti, abusi e soprattutto di non mettere a rischio la sicurezza dell’edificio.
In assenza di autorizzazione tutti questi rischi potrebbero concretizzarsi, ad esempio:
- i lavori possono danneggiare una parte dell’edificio;
- possono verificarsi situazioni di disturbo e fastidio per gli altri condomini;
- possono emergere problemi di sicurezza, magari proprio perché non si è al corrente dell’inizio dei lavori;
- si può incorrere in sanzioni amministrative ecc.
Tutto questo poi può causare effetti a catena, cioè liti tra condomini, ricezione di diffide legali, avvio di una causa in giudizio ecc.
Il condomino può chiedere il risarcimento danni per i lavori?
Come ampiamente anticipato, il condomino che esegua lavori urgenti in assenza di una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, ha diritto al rimborso pro quota delle somme anticipate.
Quanto al risarcimento dei danni, non si può decidere a priori se esso trova o meno applicazione in quanto dipende molto dallo svolgimento della vicenda. Certo è che se una volta attestata l’urgenza dell’intervento i condomini si rifiutino o ritardino senza giustificato motivo di corrispondere ciascuno la propria parte, chi ha anticipato le spese potrebbe chiedere il risarcimento dei danni in giudizio, ad esempio per immotivato ritardo nel versamento.
Ma, occorre valutare in concreto la situazione, oltre al fatto che comunque il risarcimento dei danni deve essere deciso dal giudice.
Cosa fare se si scoprono lavori non autorizzati?
Prima di tutto, è doveroso informare al più presto l’amministratore di condominio il quale è responsabile anche di garantire correttezza e rispetto all’interno del condominio.
Come primo step, l’amministratore tenterà di risolvere la controversia in via stragiudiziale, ossia inviando una lettera di diffida legale al condomino che ha preso l’iniziativa intimandolo a bloccare i lavori e a ripristinare la situazione precedente.
Laddove ciò non fosse possibile, i condomini potrebbero agire legalmente contro l’inquilino irrispettoso, e cioè incaricare un avvocato specializzato in liti condominiali per preparare e depositare una domanda giudiziale in Tribunale.
Così facendo, oltre alla cessazione dell’opera, al ripristino della situazione antecedente è possibile pretendere anche il risarcimento dei danni ove non ricorra alcuna urgenza, necessità e utilità dei lavori avviati senza autorizzazione.
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