Che cos’è l’ipoteca
- Quando l’ipoteca è sproporzionata
- Quali sono le sanzioni per il creditore
- Come chiedere la riduzione dell’ipoteca sproporzionata
- Chi paga le spese per la riduzione dell’ipoteca?
- Avvocato: posso avere il risarcimento dei danni?
- A quale avvocato rivolgersi?
L’ipoteca è una forma di tutela grazie alla quale il creditore può mettersi al riparo da una eventuale inadempienza del debitore. Si tratta di una garanzia applicabile solo sugli immobili e disciplinata dal codice civile all’articolo 2808.
L’ipotesi più frequente di iscrizione di ipoteca si ha quando si chiede un finanziamento alla banca per l’acquisto di una casa, l’istituto di credito infatti al fine di concedere il mutuo si assicura una garanzia su un immobile di proprietà del richiedente mettendosi così al sicuro nel caso in cui il debitore non restituisca le somme erogate per il prestito.
Quando poi il debitore avrà estinto l’ultima rata del mutuo, l’ipoteca sull’immobile sarà cancellata. Ad ogni modo, questa garanzia è sicuramente vantaggiosa per il creditore ma lo è anche per il debitore, perché questi potrà continuare ad utilizzare l’immobile ipotecato.
L’ipoteca infatti non inibisce l’utilizzo e il godimento del bene gravato.
Quando l’ipoteca è sproporzionata
L’ipoteca, legale o giudiziale, si definisce sproporzionata se essa è iscritta su beni il cui valore è eccessivo rispetto al credito da garantire, e in questi casi il debitore può chiedere la riduzione della garanzia.
Nello specifico, secondo quanto stabilito dall’articolo 2874 del codice civile, l’ipoteca è eccessiva quando:
1. il valore dei beni su cui viene iscritta l'ipoteca supera di un terzo l'importo dei crediti, già aumentato di interessi e accessori,
2. se la somma determinata dal creditore nel momento dell'iscrizione ecceda di un quinto quella che l’autorità giudiziaria dichiara dovuta.
Nel caso di ipoteca volontaria, invece, la riduzione non è un diritto del debitore perché chiaramente il valore per cui essa doveva iscriversi è stato deciso di comune accordo tra le parti, quindi a seguito di convenzione.
L’unica ipotesi in cui il diritto di chiedere la riduzione si estende anche all’ipoteca volontaria è quella in cui la somma non risulta dal titolo, ma è stata indicata dal solo creditore. È evidente, allora, che l’avvocato dovrà valutare ogni singolo caso.
Quali sono le sanzioni per il creditore
Di recente, la Corte di Cassazione ha stabilito che se il creditore, senza utilizzare la normale diligenza e correttezza, iscrive ipoteca per un ammontare che eccede di un terzo il valore del credito garantito, risultando quindi sproporzionata, incorre in responsabilità verso il debitore.
Per la precisione, su istanza del debitore medesimo il giudice condanna al risarcimento dei danni il creditore che non ha agito con la normale prudenza, oltre a stabilire la riduzione dell’ipoteca medesima.
Si pensi ad esempio al creditore che iscrive ipoteca per 3 milioni a fronte di un debito di 1 milione.
Le sanzioni non si applicano automaticamente, ma occorre una istanza del debitore, depositata in tribunale obbligatoriamente dall’avvocato incaricato.
Come chiedere la riduzione dell’ipoteca sproporzionata
Per ottenere la riduzione dell’ipoteca sproporzionata, è consigliabile in prima battuta provare a trovare un accordo con il creditore, il quale potrebbe accordarla spontaneamente. In questo modo si evita di finire in Tribunale.
Se il creditore si rifiuta di prestare il consenso alla riduzione, allora occorre agire per vie legali, e in caso di esito positivo il giudice emetterà una sentenza giudiziale con cui il valore dell’ipoteca sarà riportato entro i limiti legali previsti.
Chi paga le spese per la riduzione dell’ipoteca?
In linea di massima le spese per chiedere e ottenere la riduzione dell’ipoteca sono a carico del richiedente, anche se c’è consenso del creditore.
Tuttavia, nel caso di ipoteca sproporzionata, essendoci una responsabilità del creditore, deve essere lui a farsene carico, in quanto si è configurato un abuso del diritto di ipoteca, e poi per regola generale in caso di sentenza giudiziale è sempre la parte soccombente ad accollarsi le spese legali.
L’ammontare delle spese non è determinabile a priori, perché dipende da diverse circostanze e cioè:
- se la riduzione è avvenuta a seguito di accordo tra le parti;
- se è stato necessario avviare un procedimento in tribunale per l’emissione di una sentenza giudiziale, procedura questa sicuramente più lunga e costosa perché rende obbligatoria la difesa di un buon avvocato;
- spese di notifica atti
- spese legali
- rettifica del valore dell’ipoteca iscritta ecc.
Avvocato: posso avere il risarcimento dei danni?
Assolutamente sì. Anzi il risarcimento economico dei danni, come già detto in precedenza è proprio la sanzione prevista dalla legge per il creditore che ha iscritto un’ipoteca sproporzionata rispetto al credito vantato.
Quanto al tipo di danno risarcibile, rientra:
1. il danno da lucro cessante, inteso come il mancato guadagno patrimoniale che il debitore avrebbe potuto conseguire, ad esempio si pensi all’impossibilità di vendere una casa ipotecata perché gravata da una eccessiva ipoteca;
2. il danno emergente, dato dalla difficoltà di accedere al credito bancario.
È consigliatissimo cercare fin da subito un avvocato, in realtà sarebbe opportuno chiedere un parere legale già in fase di richiesta del prestito e iscrizione dell’ipoteca, al fine di evitare future situazioni patologiche.
Se però, ormai l’ipoteca sproporzionata è stata iscritta, un avvocato esperto è essenziale per guidare il proprio cliente nella pretesa di riduzione del valore della garanzia, analizzando prima la sussistenza di tutti i presupposti per agire.
A quale avvocato rivolgersi?
Sicuramente l’avvocato specializzato in questo settore è l’avvocato civilista con una consolidata esperienza in ambito immobiliare, dato che le questioni legate all’ipoteca hanno necessariamente gli immobili come protagonisti.
Scegliere con cura il proprio difensore legale è importante, ma al contempo è utile orientarsi verso un avvocato economico, considerato che nella stragrande maggioranza dei casi è il debitore che chiede assistenza per ottenere la riduzione della garanzia e quindi, ovviamente, spera in un risparmio anche in termini legali.
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