Che cos’è il diritto di abitazione?
- Quando si perde il diritto di abitazione
- Chi ha diritto di abitazione può ricevere un pignoramento?
- Espropriazione forzata e diritto di abitazione
- Avvocato come proteggere il diritto di abitazione
Il diritto di abitazione è disciplinato dall’articolo 1022 del codice civile e consiste nel diritto che ha una persona di abitare un immobile limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Questo limite del bisogno però non deve essere considerato in senso quantitativo, e cioè circa l’individuazione dei metri quadrati di casa destinati alle necessità proprie o della famiglia, ma piuttosto come divieto di utilizzo della casa in altro modo che non sia l'abitazione diretta del titolare e dei suoi familiari.
In termini pratici si tratta di una specie di diritto d’uso che può essere costituito solo a favore di persone fisiche determinate.
La consulenza legale dell’avvocato è consigliabile soprattutto in caso di separazione o divorzio considerato che uno dei motivi di principale contrasto tra i coniugi è proprio l’accordo su chi dei due abbia diritto a vivere nella casa di residenza comune.
Quando si perde il diritto di abitazione
Il diritto di abitazione si estingue per le seguenti cause:
- morte del titolare
- prescrizione per non uso dell’immobile
- consolidazione in capo al pieno proprietario che, ad esempio, può verificarsi nel momento in cui chi ha il diritto di abitazione acquista anche la proprietà dell’immobile;
- perimento della cosa
- rinuncia del diritto
- scadenza del termine indicato nel contratto
- revoca da parte del giudice, nel momento in cui il diritto di abitazione era stato assegnato all’ex coniuge in seguito al divorzio
- abbandono della casa per un tempo tale da far intervenire la prescrizione del diritto
- espropriazione del bene.
Chi ha diritto di abitazione può ricevere un pignoramento?
Il diritto di abitazione non è pignorabile né ipotecabile, in quanto una volta trascritto nei registri immobiliari è opponibile ai terzi e quindi anche ai creditori.
Questi ultimi infatti mantengono il potere di pignorare la casa, o meglio il diritto di nuda proprietà sulla stessa, ma non l’abitazione. Ciò vuol dire che anche in caso di vendita all’asta dell’immobile questo continuerà ad essere gravato dal diritto di abitazione.
Molto spesso, infatti, si ricorre a questo escamotage proprio per non vedersi privati della possibilità di vivere in quell’immobile, ma attenzione perché il creditore potrebbe sempre impugnare in giudizio tale diritto mediante un’azione revocatoria entro i 5 anni successivi alla costituzione del diritto medesimo.
Per la precisione, il creditore avrà ragioni per contestare il diritto di abitazione che grava sull’immobile oggetto di pignoramento quando abbia le prove che tale diritto è stato costituito solo per sottrarre l’immobile a tentativi di recupero del credito e quindi in frode ai creditori.
Espropriazione forzata e diritto di abitazione
Il creditore del titolare del diritto di abitazione non può sottoporre ad espropriazione forzata il diritto di abitazione spettante al proprio debitore.
Diversamente, il creditore dell’attuale proprietario dell’immobile può sempre procedere al pignoramento e quindi alla successiva espropriazione dell’immobile nonostante sia gravato dal diritto di abitazione in favore di un terzo soggetto.
L’unico aspetto da considerare è il momento in cui è stato trascritto il diritto di abitazione, e cioè:
- se la costituzione del diritto di abitazione è stata trascritta in data successiva all’iscrizione ipotecaria, il creditore ipotecario anteriore potrà vendere la proprietà del bene libera da ogni vincolo, con la conseguenza che il diritto di abitazione si estinguerà;
− se, invece, la costituzione del diritto di abitazione è stata trascritta in data anteriore all’iscrizione ipotecaria, il creditore potrà vendere la proprietà del bene, ma gravata dal diritto di abitazione che continuerà a sussistere in favore del titolare anche laddove dovesse mutare il proprietario dell’immobile.
Avvocato come proteggere il diritto di abitazione
Il diritto di abitazione deve necessariamente essere collegato ad un bene immobile altrimenti non avrebbe ragion di esistere. Occorre però fare molta attenzione alla presenza di pignoramenti o altre garanzie che potrebbero comportare l’espropriazione dell’immobile e la perdita del diritto. Quindi nel momento in cui si decide di acquistare per donazione, compravendita, testamento ecc. un diritto di abitazione è bene chiedere sempre un parere legale ad un avvocato specializzato nel settore, il quale consiglierà:
1. di controllare che nei registri immobiliari non sia già iscritto un pignoramento sull’immobile;
2. di trascrivere il prima possibile il diritto di abitazione, poiché se tale trascrizione avviene prima della trascrizione di un futuro pignoramento, il creditore non potrà in nessun modo ledere il titolare del diritto di abitazione.
Per l’ipotesi in cui, invece, il diritto di abitazione sia costituito dopo l’iscrizione del pignoramento è chiaro che esso sarà destinato ad estinguersi al momento di espropriazione del bene immobile, tuttavia il titolare del diritto sarà ammesso a far valere le proprie ragioni sul ricavato economico con preferenza rispetto a tutti i soggetti - creditori che vantino pretese risarcitorie su quel determinato bene, ma in forza di atti iscritti o trascritti in data successiva.
È più che opportuno farsi guidare da un avvocato, sia per la tutela del titolare del diritto di abitazione sia per la tutela dei creditori, ma ancor di più per l’assistenza ai debitori che si trovino in condizioni di difficoltà economica a seguito della notifica di pignoramenti.
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