Acquisto di una casa donata: quali sono i rischi
- Come tutelare l’acquirente: polizza assicurativa
- Avvocato: chi può impugnare la donazione
- Quanto tempo deve passare per vendere una casa donata
- Cosa deve fare il venditore per vendere in sicurezza
- Cerca avvocato per proteggere l’acquisto
- Quanto costa una polizza assicurativa e la consulenza legale
Acquistare una casa proveniente da una donazione mette sempre un po’ di paura, perché il rischio di vedersi privato dell’immobile è sempre presente.
Per la precisione il problema sorge in presenza di eredi legittimi, o meglio legittimari, del donante i quali avendo diritto, per legge, ad una quota del patrimonio ereditario potrebbero impugnare la donazione per rispristinare l’interezza della massa ereditaria.
Questi soggetti hanno a disposizione tre strumenti per difendersi e cioè:
- azione di riduzione, per rendere inefficace la donazione
- azione di restituzione contro chi ha ricevuto la donazione
- azione di restituzione contro soggetti terzi, ad esempio proprio contro chi ha acquistato una casa proveniente da donazione.
Il pericolo, quindi, è che l’acquirente potrebbe essere costretto a restituire l’immobile acquistato e pagato, agli eredi.
Resta salvo che poi l’acquirente, con il proprio avvocato, potrà agire in giudizio contro il venditore e chiedere il risarcimento dei danni, ma di fatto comunque perde l’immobile e allora è meglio tutelarsi in via preventiva.
Come tutelare l’acquirente: Polizza assicurativa
Per proteggere nella maniera più sicura l’acquirente di una casa donata, la prassi negli ultimi anni e gli avvocati che assistono i proprio clienti anche in operazioni immobiliari hanno utilizzato delle apposite Polizze Assicurative.
Con la polizza si pattuisce che agli eredi, invece della restituzione della casa donata, sia versata una equivalente somma di denaro. Il vantaggio è che in tal modo l’acquirente non si vedrà sottratta la casa acquistata, ma è ovvio che poi avrà azione di rivalsa contro il venditore.
La polizza, in genere, ha una durata di 20 anni se il donante è in vita e 10 anni se è già deceduto. In tal modo si copre tutto il lasso temporale entro cui gli eredi possono pretendere la restituzione.
Attenzione però a quale polizza si sceglie, alcune non offrono una piena garanzia, ad esempio perché non analizzano completamente la situazione ma si fermano solo all’ultimo atto di acquisto, oppure perché non offrono assistenza nella compilazione dei documenti necessari. Data la delicatezza della situazione sarebbe opportuno chiedere consiglio ad un avvocato civilista che abbia già esperienza con compagnie assicurative per problematiche donative.
Avvocato: chi può impugnare la donazione
La donazione può essere impugnata dagli eredi legittimi, più precisamente dal coniuge, dagli ascendenti e discendenti, del donante al momento della sua morte, perché a questi soggetti spetta per legge una quota dell’eredità del defunto, e chiaramente una donazione fatta in vita da quest’ultimo potrebbe diminuire il patrimonio ereditario tanto da rendere impossibile formare la quota ereditaria loro spettante.
Ciò vuol dire che non tutti gli eredi possono impugnare la donazione, ad esempio non potranno farlo i fratelli, le sorelle, altri soggetti nominati eredi con testamento come amici, fidanzati ecc.
Ad ogni modo, l’impugnazione va fatta in giudizio, quindi necessariamente con un avvocato esperto in successioni, e ha lo scopo di rendere inefficaci le donazioni compiute in vita dal donante.
Quanto tempo deve passare per vendere una casa donata
Per essere sicuri al 100%, senza più possibile ingerenza da parte degli eredi, occorre attendere 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Cosa deve fare il venditore per vendere in sicurezza
Come già detto, una valida soluzione è quella di prevedere una polizza assicurativa al momento della vendita del bene.
In realtà, ci sarebbe anche un altro strumento per tutelare l’acquirente e cioè prevedere la rinuncia all’azione di restituzione da parte degli eredi legittimi che potrebbero vantare pretese sul patrimonio ereditario del donatario.
In tal caso però sarebbe necessaria una esplicita dichiarazione da parte loro, non essendo sufficiente una promessa da parte del venditore.
Rinunciando all’azione di restituzione, gli eredi rinunciano a chiedere la restituzione di quella specifica casa donata e poi venduta, accettando quindi una diminuzione del patrimonio ereditario.
Considerato che l’evoluzione giurisprudenziale tende sempre ad essere prudente sul punto, in quanto in passato si è sostenuta l’irrinunciabilità di questa azione, allora sarebbe opportuno valutare preliminarmente con un consulente legale la soluzione migliore, magari analizzando se sussistono tutte le condizioni per stipulare una polizza assicurativa oppure se sia più conveniente utilizzare questo secondo strumento.
Cerca avvocato per proteggere l’acquisto
Quando si decide di acquistare una casa derivante da donazione occorre sempre procedere con calma e studiare tutta la situazione, preferibilmente affidandosi ad un avvocato che indagherà su:
- data della donazione
- presenza di eredi legittimi
- consistenza del patrimonio del donante (che comunque potrebbe mutare nel tempo)
- eventuali polizze assicurative adatte al proprio caso
- affidabilità del venditore
È sconsigliatissimo acquistare una casa donata senza alcuna garanzia, sia essa una polizza o la rinuncia all’azione di restituzione. Si raccomanda vivamente di avere prima una consulenza legale con il proprio avvocato di fiducia, onde evitare brutte sorprese a distanza di anni, anche perché il tempo per rendere sicura una donazione da attacchi esterni è lungo: 20 anni.
Quanto costa una polizza assicurativa e la consulenza legale
Polizza assicurativa e consulenza legale sono due binari completamente diversi. Certamente l’avvocato cercherà di consigliare al proprio cliente la migliore tutela assicurativa, sia in termini economici che in termini di sicurezza dell’acquisto, ma i prezzi non dipendono da lui.
Diversamente, una consulenza legale per il proprio caso avrà un costo più o meno alto a seconda delle problematiche, ma ad ogni modo un professionista coscienzioso e competente avrà a cuore le esigenze del proprio assistito e con buone probabilità potrà essere anche un avvocato economico.
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