Quando viene cancellata l’ipoteca sulla casa
- Cosa fare se la banca non cancella l’ipoteca
- Quanto tempo ha la banca per cancellare l’ipoteca
- Come faccio a sapere se l’ipoteca è stata cancellata
- Costi per la cancellazione di ipoteca
- Il debitore può cancellare l’ipoteca?
- Risarcimento danni per mancata cancellazione di ipoteca
L’ipoteca è una forma di garanzia reale che permette al creditore, in caso di inadempimento da parte del debitore, di soddisfarsi sul ricavato ottenuto dalla vendita forzata dell’immobile ipotecato.
Premesso ciò, l’ipoteca ha una durata di 20 anni, e alla scadenza di questi se non è rinnovata si estingue automaticamente.
Se però, come nella maggior parte dei casi il debitore estingue il sproprio debito prima del decorso dei venti anni è possibile chiedere la cancellazione di ipoteca. Si pensi ad esempio ai mutui decennali.
La cancellazione può avvenire o mediante un atto pubblico, di assenso alla cancellazione, oppure se sussistono i presupposti mediante la procedura automatica introdotta dalla legge Bersani, ma valida solo per alcune tipologie di ipoteca.
Problemi legali per il debitore sorgono quando la banca si dimostri lenta o inadempiente alla cancellazione della garanzia perché con la presenza di questo peso sull’immobile potrebbe essere compromessa la futura vendita dello stesso, considerato che nessuno acquisterebbe una casa con ipoteca, o la concessione di un ulteriore finanziamento.
Cosa fare se la banca non cancella l’ipoteca
Qualora il debitore dovesse essere a conoscenza della mancata cancellazione di un’ipoteca su un suo immobile che in realtà dovrebbe essere libero, deve agire seguendo questo iter:
1. inviare una comunicazione alla banca creditrice, a mezzo Pec o con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con la quale la mette in mora e la intima ad adempiere le formalità richiesta;
2. qualora la banca non dovesse collaborare, sarà necessario che il debitore avvii una causa civile per la quale è necessario avvalersi di un buon avvocato;
3. nell’azione contro la banca inadempiente, l’avvocato potrà chiedere in nome del proprio assistito anche il risarcimento dei danni;
4. all’esito del processo il giudice deciderà se condannare la banca o meno, e quantificherà l’ammontare del risarcimento dei danni.
È chiaro che avviare una causa civile contro una banca non è roba da poco, perché è un soggetto molto più forte rispetto il singolo cittadino, ma se si è nella ragione è giusto far valere i propri interessi e proprio a tal proposito è doveroso individuare con cautela l’avvocato più adatto al proprio caso.
Quanto tempo ha la banca per cancellare l’ipoteca
La cancellazione dell’ipoteca dovrebbe avvenire al massimo entro 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata del mutuo, e la Conservatoria appena ricevuta la comunicazione da parte della banca dovrebbe formalizzare la cancellazione dell’ipoteca entro 1 giorno lavorativo.
Se ciò non accade è possibile sollecitare la banca con una comunicazione scritta, che può avere anche la forma di una lettera di diffida legale ad adempiere.
Come faccio a sapere se l’ipoteca è stata cancellata
Verificare se il proprio immobile è gravato o meno da un’ipoteca è semplicissimo, e può farlo direttamente il titolare mediante una richiesta di Visura Ipotecaria all’Agenzia delle entrate – ufficio del Territorio, in cui devono essere indicati i dati catastali dell’immobile.
Se non si conoscono i dati catastali del proprio immobile, è comunque possibile fare una visura per soggetto fornendo i propri dati anagrafici in modo che i sistemi telematici dell’agenzia delle entrate riescono a risalire a tutti i beni immobili di cui si è titolare.
Anche un soggetto non titolare può verificare se su di un bene grava ipoteca, ma in tal caso la visura deve essere effettuata da un visurista, ossia un tecnico abilitato.
La visura ipotecaria non è gratuita. Sia nell’uno che nell’altro caso ha dei costi, seppur contenuti.
Costi per la cancellazione di ipoteca
I costi per la cancellazione dell’ipoteca riguardano il pagamento di:
- imposta ipotecaria e catastale, di importo variabile perché è pari allo 0,50% del valore per cui l’ipoteca stessa è stata iscritta sul bene, con un minimo di euro 200;
- tassa ipotecaria pari ad euro 35
- imposta di bollo pari ad euro 59.
Il debitore può cancellare l’ipoteca?
Un’alternativa all’ipotesi in cui la banca non provveda alla cancellazione di ipoteca è quella di agire individualmente sostenendo però le spese necessarie.
È inoltre necessario che il debitore sia in possesso di una quietanza liberatoria da parte della banca, o comunque di un documento che attesti il pagamento dell’ultima rata del mutuo e quindi la sua estinzione.
Tali documenti devono essere allegati alla richiesta scritta del debitore da presentare al Conservatore dei Registri immobiliari del luogo in cui è situato l’immobile.
Risarcimento danni per mancata cancellazione di ipoteca
Il risarcimento dei danni per la mancata cancellazione di ipoteca è possibile solo qualora si dimostri di aver subito un danno concreto e attuale.
Tipico esempio è quello del proprietario che non riesce a vendere l’immobile perché ancora gravato da ipoteca, oppure il caso del proprietario che non riesce ad ottenere un ulteriore finanziamento dando in garanzia lo stesso immobile perché è ancora presente la vecchia ipoteca.
Il debitore, quindi deve dimostrare al giudice tale danno con prove che rendano palese l’impossibilità di vendere il bene. La richiesta va fatta quindi in sede giudiziale, ciò significa che è necessaria l’assistenza dell’avvocato, mentre l’ammontare economico da liquidare sarà determinato dal giudice in base alla gravità concreta del caso.
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