Affitto dopo la morte dell’inquilino
- Avvocato: chi può continuare l’affitto?
- Il convivente di fatto può continuare l’affitto?
- Il proprietario può opporsi alla continuazione dell’affitto?
- Cosa fare per continuare l’affitto – consulenza legale
- I familiari possono recedere?
- Avvocato per liti tra locatore e conduttore
Quando, gergalmente di parla di affitto, in realtà ci si riferisce tecnicamente al contratto di locazione ad uso abitativo, ossia volto a soddisfare esigenze abitative dell’inquilino, chiamato anche conduttore, e dei suoi familiari.
Il rapporto locatizio è disciplinato da una legge speciale, ossia la legge n. 392 del 1978 che all’art. 6 disciplina una delle vicende più comuni nel rapporto di affitto e cioè la morte dell’inquilino e la prosecuzione del contratto con gli eredi di quest’ultimo.
L’articolo dispone testualmente che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi”.
Quindi, possiamo affermare con certezza che la morte del conduttore non comporta la risoluzione del contratto perché gli succedono altri soggetti, purché siano con lui stabilmente conviventi.
Avvocato: chi può continuare l’affitto?
La disciplina sulla continuazione del contratto di affitto tutela il nucleo familiare ed evita che alla morte dell’inquilino i familiari restino senza una casa.
Occorre però capire chi sono i familiari stabilmente conviventi, perché si potrebbe essere eredi ma non vivere stabilmente con l’inquilino.
I soggetti legittimati a continuare il contratto di affitto sono:
- il coniuge
- gli eredi
- i parenti e affini
Ma in tutti e tre i casi deve essere dimostrata una comunanza di vita, cioè una convivenza stabile e abituale nella medesima casa, mentre non è valida una permanenza solo transitoria.
Immaginiamo il figlio che si trasferisce dal genitore anziano e malato per garantirgli le opportune cure. In questo caso il contratto di affitto non può continuare con lui, perché non si tratta di una convivenza stabile, ma solo dettata da un’esigenza temporanea.
Naturalmente, al coniuge è parificato il partner unito civilmente in forza di Unione Civile, secondo la Legge Cirinnà n. 76 del 2016.
Il convivente di fatto può continuare l’affitto?
In primis, per conviventi di fatto si intendono due persone maggiorenni, di stesso sesso o sesso diverso, unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da matrimonio o unione civile.
In tal caso la legge prevede che anche il convivente di fatto abbia la facoltà di subentrare nel contratto di affitto, salva però la precedenza del coniuge, degli eredi e dei parenti ove essi siano presenti.
Si tratta di un potere riconosciuto dalla legge, quindi l’inquilino prima di morire non deve prevedere nulla di specifico, ad esempio nel testamento.
Il proprietario può opporsi alla continuazione dell’affitto?
La risposta è NO.
La continuazione del contratto di affitto con i soggetti su menzionati è automatica e prevista dalla legge.
Gli unici casi in cui il conduttore può recedere dal contratto di affitto e quindi impedire che questo continui con le persone stabilmente conviventi sono i seguenti:
1. Ha bisogno della casa data in affitto per destinarla ad abitazione per uso proprio
2. Vuole trasformare l’appartamento in attività commerciale
3. Se l’inquilino ha un’altra casa nello stesso comune di residenza che può essere abitata, a condizione che non sia affittata
4. Se il proprietario mette in vendita la casa in affitto, anche se in questo caso l’inquilino o gli eredi se lui è già deceduto hanno diritto di prelazione, cioè di essere preferiti nell’acquisto della casa rispetto a soggetti terzi.
Fuori da questi casi, non è possibile bloccare la continuazione del contratto di affitto e in caso di opposizione è opportuno rivolgersi ad un avvocato specializzato in affitti e locazione per conoscere quali sono i propri diritti. Non sempre queste discipline sono conosciute, anche perché si tratta di una legge speciale, e magari chi non è ferrato nel diritto potrebbe essere pregiudicato.
Cosa fare per continuare l’affitto – consulenza legale
In realtà, la continuazione è automatica con il coniuge, gli eredi e i parenti che convivano stabilmente con l’inquilino deceduto.
Logicamente, sarà necessario aggiornare il contratto di affitto con le generalità dei nuovi inquilini, soprattutto ai fini delle spese da sostenere e del pagamento del canone.
I familiari possono recedere?
Sì, gli eredi, i familiari, il coniuge, i parenti che convivono stabilmente con l’inquilino hanno la facoltà di decidere se continuare o meno il contratto di affitto.
Potremmo dire che la continuazione è obbligatoria solo per il proprietario di casa, ma non per i conviventi che possono recedere.
È chiaro, però, che la disdetta deve essere comunicata al conduttore entro un termine congruo e mediante una raccomandata, una Pec o anche tramite fax.
Inoltre, la decisione di recedere deve essere avallata da motivazioni legittime, altrimenti essa è nulla. Proprio per questo, sarebbe opportuno consultarsi prima con il proprio avvocato, altrimenti si potrebbe subire un’azione da parte del proprietario che ritiene di aver subito un pregiudizio economico con una disdetta non giustificata.
H3 Cosa succede se muore il conduttore
In questo caso la legge non prevede nulla di specifico, quindi si applicano i principi generali in materia di successione per cui gli eredi del conduttore, ovvero del proprietario della casa in affitto, subentrano in tutti i suoi rapporti giuridici ivi compreso il contratto di affitto.
Avvocato per liti tra locatore e conduttore
I contratti di affitto-locazione sono sempre molto problematici, soprattutto se si ha a che fare con persone poco disponibili. Si pensi ad esempio al proprietario che non si interessi dello stato dell’immobile e alle spese di straordinaria amministrazione, oppure all’inquilino che non si occupi della corretta manutenzione.
Per ciò che qui ci interessa, molte liti sorgono anche alla morte dell’inquilino originario, ad esempio perché il proprietario non vuole continuare il contratto con gli eredi di quest’ultimo magari perché navigano in cattive acque e non hanno una garanzia di pagamento, o perché sono persone poco raccomandabili. Il caso inverso, invece è quello dei familiari che non vogliono continuare a vivere in quell’appartamento, causando un pregiudizio economico al proprietario il quale all’improvviso si vede privato di una entrata economica.
Qualunque parte, proprietario o inquilino, può aver bisogno della consulenza legale di un avvocato esperto in materia e attraverso questo portale è possibile velocizzare la ricerca del professionista giusto per il proprio caso, che magari sia anche un avvocato economico.
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