Delibere condominiali: validità e impugnazione
- Quando la delibera è nulla o annullabile
- Avvocato: come si impugna la delibera
- Chi può chiedere la revoca della delibera
- Quanto tempo per l’impugnazione?
- Avvocato: quanto costa impugnare la delibera
Prima di informare su come poter impugnare una delibera condominiale occorre chiarire le semplici regole che determinano l’efficacia delle decisioni assunte nelle assemblee condominiali.
In primo luogo, le decisioni, se validamente assunte con le prescritte maggioranze e in maniera conforme al regolamento condominiale, sono vincolanti per tutti i condomini, anche per chi è contrario.
In secondo luogo, le delibere assunte in maniera non conforme sono annullabili o nulle a seconda del vizio.
E, in terzo luogo l’impugnazione delle decisioni condominiali deve avvenire entro il termine di 30 giorni.
Quando la delibera è nulla o annullabile
La disciplina di annullabilità e nullità delle delibere è prevista dallo stesso codice civile all’articolo 1136.
Dunque, la delibera è annullabile quando è contraria alla legge o al regolamento del condominio, ma l’azione di annullamento non sospende l’efficacia della delibera né la sua esecuzione fin quando non vi sia sentenza del giudice che ha valore costitutivo.
Tuttavia, in alcuni casi più gravi lo stesso giudice può sospendere fin da subito l’esecutività della decisione condominiale assunta.
La nullità, invece, si ha quando la delibera:
- ha un oggetto illecito, si pensi ad esempio alla decisione di avviare lavori di ristrutturazione che non rispettino i requisiti di sicurezza dell’immobile;
- viola il diritto di proprietà di un singolo condomino;
- non è stata adottata nel rispetto della legge e del regolamento condominiale, si pensi ad esempio alla delibera assunta solo da alcuni condomini e senza avviso di convocazione spedito agli altri.
Avvocato: come si impugna la delibera
Per impugnare una delibera condominiale è necessaria una preventiva richiesta di mediazione presso l’organismo competente nella propria area territoriale. Questa prima fase è obbligatoria in quanto si preferisce risolvere le liti condominiali in sede stragiudiziale sia per non intasare le aule dei tribunali, sia per un maggior risparmio in termini economici e di tempo.
Se questo primo tentativo non sortisce gli effetti desiderati, è necessario agire per le vie legali e presentare un ricorso con l’assistenza del proprio avvocato, se già se ne ha uno, oppure previa scelta di un avvocato specializzato in materia.
Nel ricorso, e quindi nell’atto di citazione, saranno esposti i motivi per i quali il condomino che intende impugnare la delibera condominiale e la richiesta di annullamento della stessa, con conseguente nuova convocazione dell’assemblea condominiale al fine di adottare una nuova decisione valida ed efficace.
Il ricorso deve essere depositato presso la cancelleria del giudice competente, che a seconda del valore della controversia, sarà il Tribunale ordinario o il Giudice di pace.
È inoltre necessaria una notifica all’amministratore di condominio, in modo da poter instaurare il contraddittorio nel processo civile.
Tutte queste attività, naturalmente, devono essere seguite da un avvocato in quanto il singolo condomino non può agire da solo in Tribunale.
Chi può chiedere la revoca della delibera
Come previsto dallo stesso art 1137 cc, l’impugnazione delle delibera condominiale e quindi la sua revoca può essere richiesta da qualunque condomino che sia assente, dissenziente o astenuto.
Quindi, il condomino presente in assemblea che abbia votato a favore della decisione non potrà successivamente impugnarla, infatti la motivazione della norma è proprio quella di evitare impugnazioni pretestuose e contraddittorie.
In un certo senso, la votazione favorevole assorbe e fa venir meno il diritto di impugnare.
Quanto tempo per l’impugnazione?
Se la delibera è annullabile, il termine per procedere all’impugnazione è 30 giorni dall’assunzione della stessa o dalla notifica ai condomini assenti.
Diversamente, se la delibera è nulla, quindi il vizio è più grave, non ci sono termini da rispettare e la delibera può essere impugnata in qualunque momento.
Capire se la delibera rientra nell’annullabilità o nullità è cruciale, e occorre conoscere le cause che comportano l’una o l’altra conseguenza, per questo sarebbe preferibile consultarsi il prima possibile con un avvocato anche perché nel caso di annullabilità i termini per agire sono relativamente brevi.
Avvocato: quanto costa impugnare la delibera
Come anticipato l’impugnazione di una delibera condominiale deve necessariamente passare per due fasi, una stragiudiziale obbligatoria e cioè la mediazione, l’altra giudiziale in Tribunale.
Entrambe hanno dei costi e in entrambe è richiesta la consulenza legale di un avvocato, quindi oltre alle spese tecniche di avvio dei procedimenti, di notifica degli atti ecc. ci sono anche le spese legali legate alla parcella dell’avvocato difensore.
L’onorario di quest’ultimo non è fisso, ma in genere varia in base al valore e alla difficoltà della controversia, ma in genere il costo complessivo di un procedimento non è superiore ai 4.000 euro.
Certo è che ci sono avvocati costosi e avvocati economici, e nell’eseguire la propria scelta occorre tener conto anche di questo indice, senza però mai perdere di vista la preparazione e le competenze del consulente legale. Se si intende cercare online un buon professionista, questo portale rappresenta la giusta scorciatoia e permette di individuare non solo il professionista competente per settore, ma anche quello più vicino alla propria città.
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